在房市風雲變幻的當下，二胎房貸被視為某種解套利器的可能性開始浮現。然而，專家提醒我們，任何金融工具都無分對錯，關鍵在於使用者的心態和正確的使用方式。適度的槓桿運用可以是一種理財策略，但過度的借貸和不理性的購屋投資則可能帶來槓桿風險。二胎房貸究竟是好還是壞，本文解析二胎房貸優缺點報你知！
一、槓桿風險？二胎房貸正確使用方式？
主計處數據指出，2022年25~30歲年輕人的房貸幾乎佔薪水8成，尤其在雙北市買房更為困難。近期，一名單親爸爸在臉書分享購房經歷，雖自稱無存款，但成功入手兩戶預售屋，引起網友熱議。
專家表示，在平均地權條例實施前入手，不溯及既往下，買家仍有機會解決房貸問題。原PO透露二胎房貸剩180萬元，並提及考慮找哥哥當貸款人，引發網友熱議。有人讚嘆其財力，但也有提醒投資風險，指其「槓桿玩得這麼大」。（東森新聞）
二胎房貸，如同任何金融工具，本身並無對錯，關鍵在於使用者的心態和正確的使用方式。槓桿風險存在於過度借貸、不理性的購屋投資等行為，正確的使用方式是謹慎評估資金需求，避免陷入金融困境。要達到家庭經濟的健康平衡，需要謹慎規劃和理性思考，以免槓桿工具成為風險，而非助力。
二、我為何需要二胎房貸？
選擇申辦二胎房貸的族群通常是有明確資金需求、希望保持原有房貸條件穩定或在銀行無法滿足需求的借款人。
1.二胎房貸適合以下用途
需要二胎房貸的原因有多種，其中最常見的情境包括：
- 資金需求：有其他急迫的資金需求，例如子女教育、家庭裝修、投資理財等，使用房屋增貸來籌措這些資金。
- 投資機會：看好某個投資機會，例如房地產、股市等，希望借助二胎房貸來實現更多的投資回報。
- 生活改善：希望改善生活品質，升級住所或者購置更好的房產，透過二胎房貸實現這一目標。
- 應對緊急狀況：面臨突發狀況，例如醫療費用、家庭緊急支出等，使用二胎房貸解決短期資金壓力。
- 債務整合：將原本多重的債務整合為一，利用低息的二胎房貸減輕債務負擔，實現還款壓力的減輕。
2.適合申辦二胎房貸的族群
適合申辦二胎房貸的族群包括一些特定需求和狀況的借款人。
- 不想影響原房貸：對於那些不希望影響原有房貸的借款人，二胎房貸提供了一個額外的資金管道，讓他們在不觸動原房貸的情況下滿足額外的資金需求。
- 有大額資金需求：有大額資金需求的借款人也可能考慮二胎房貸，例如進行大型投資、子女教育支出或其他重大支出，透過房產增貸，可以較為靈活地籌措所需資金。
- 銀行條件不佳：對於一些銀行條件較不佳的借款人，二胎房貸可能提供了一個另類的融資途徑。由於融資公司對於擔保品的審核較為寬鬆，因此一些原本難以獲得銀行貸款的借款人，可能在融資公司獲得較為寬鬆的條件。
三、二胎房貸值得推薦？有哪些優點？
二胎房貸值得推薦的原因在於其在資金選擇上的彈性和優勢。
1.不需賣房換現金
若預期房價還有上漲空間，且尚未考慮脫售，那麼二胎房貸成為一個當前最佳的資金選擇。
由於評估中重點關注房屋的現值，只要房價上升足夠，就有機會獲得理想的額度，最大程度地發揮房屋的隱藏價值。
這使得借款人能夠在不脫售的情況下，有效地利用房屋的增值空間，實現無痛變現的目標。
2.貸款額度高足以靈活運用
相較於一般信用貸款有限的額度，二胎房貸提供了更高的可貸額度，這是由於房屋可擔保價值較高所致。這使得借款人在資金使用上更加靈活，能夠滿足更大範圍的資金需求，例如進行投資、經營或其他重大支出。
銀行二胎房貸與融資公司二胎房貸皆提供靈活的額度，銀行最高可達90%的貸款成數，而融資公司更可達120%，額度範圍廣泛，滿足資金需求。
相較於其他貸款方案，如信用貸款或汽車貸款，二胎房貸更適合進行債務整合，有效減輕高利率債務的還款壓力。選擇二胎房貸，是一個彈性大、額度高的理想選擇。
因為這是一種有擔保的抵押貸款，銀行或融資公司在提供貸款時能夠更有保障，因此能夠提供較為優惠的利率條件。
3.撥款速度快滿足緊急資金需求
選擇二胎房貸的一大優勢是撥款速度較快，特別適合有緊急資金需求的借款人。
完成申請文件的準備後，送件申請至適合的貸款管道，簽約對保完成後，貸款方通常能在約2到3個工作天內將款項撥款至指定的銀行帳戶。
相較於其他房屋貸款類型，如房屋增貸需要較長的撥款時間，二胎房貸因其迅速的處理速度，成為在緊急資金需求時的方便選擇。
四、二胎房貸小心風險？有哪些缺點？
二胎房貸雖然是一種資金籌措的方式，但在選擇時需謹慎考慮其缺點。
1.兩筆貸款的月付金負擔加倍
申辦二胎房貸相當於增加了一層新的貸款，將使月付金負擔變得更為沉重。如果未能妥善管理債務，可能導致遲繳或未繳的情況，進而影響信用，甚至引發房屋法拍的風險。
2.申請管道良莠不齊需慎選
申辦管道的選擇影響巨大。若未慎選二胎房貸的管道，可能導致在抵押權順位、債權等方面產生爭議，進而影響未來房屋的買賣條件。
因此，在申辦前務必做足功課，優先考慮大型銀行或融資公司，避免申辦民間二胎，以簡化房屋債權和抵押權的情勢，提高未來脫手的便利性。
3.銀行二順位審核嚴格限制多
銀行對於二胎資金用途有著嚴格的限制，因應政府政策，以確保貸款資金不被用於購買更多房產。因此，若有特定的資金需求，可能需要考慮向審核較為寬鬆的大型融資公司申辦，以獲得更大的自由度。
總的來說，雖然二胎房貸提供了資金來源，但在選擇和管理上需謹慎，以免陷入負擔沉重、影響未來交易的風險之中。
五、申請二胎房貸要注意哪些事項？
在考慮申請二胎房貸時，除了慎選貸款管道以避免風險外，還有一些注意事項需要特別留意，這些事項雖不直接涉及風險，但會在日常生活中產生影響，因此應留心：
1.評估支出
二胎房貸代表著同時支付兩筆貸款，這對生活開支會產生影響。在申請前透過試算，預估月付金對日常生活開支的影響，並選擇月付金相對較低的二胎房貸方案。
2.警惕二胎蟑螂
民眾一旦申請二胎房貸，可能會成為不法集團的目標，他們以調閱房屋謄本的方式，透過話術誘導借款人轉貸給不法集團。應保持警覺，防範高利貸和非法討債風險，避免遭受損失。
3.慎選管道
建議以銀行或大型融資公司為申請管道，有效避免二胎房貸風險。若一開始選擇了民間二胎，可能在還款未結清且房屋第二順位抵押權未塗銷的情況下，面臨銀行和融資公司拒絕轉貸的情況，增加還款壓力。
六、申辦二胎房貸如何慎選管道？
在二胎房貸的申請管道中，除了風險較高的民間二胎外，主要有銀行和上市融資公司兩大選項。這兩者之間存在明顯的差異，主要體現在申請條件的審核彈性上。
1.二胎房貸管道有哪些？
（1）銀行二胎房貸
雖然銀行在利率、風險、信任度等方面是二胎房貸管道的首選，但其申請條件相對嚴苛，並非所有人都能輕鬆獲批。以下是銀行二胎的主要特點：
- 信用條件門檻高
銀行非常看重聯徵資料，要求信用評分高於600分，不能有信用卡透支、預借現金、卡費或其他貸款的逾期違約紀錄，並盡量避免聯徵多次查詢。 - 房屋條件限制多
在銀行管道中，屋齡較高、屋況較舊或地點較差的房屋難以獲得理想額度，有些房屋甚至無法申請。具有私設或查封紀錄的房屋更容易遭到拒絕。
（2）融資二胎房貸
融資管道的主要優勢在於對房屋價值和貸款空間的重視，其審核較為彈性，申請難度相對較低。以下是融資二胎的主要特點：
- 信用條件相對彈性
融資管道使用獨立徵信系統，不受銀行信用評分機制約束，因此對信用瑕疵較多或負債比較高的申請人更有利，核貸機率較高。 - 房屋條件較無限制
融資管道對房屋的條件限制相對寬鬆，只要還有貸款空間，幾乎所有類型的房屋都可以被考慮。若房屋具有增值空間，更有可能獲得較大額度。
綜合來看，銀行二胎較為嚴格，但信任度高，而融資二胎彈性大，適合有特殊情況的申請人，各自優勢取決於個人的信用狀況和房屋情況。
2.慎選二胎管道的原則
選擇安全的二胎房貸管道，可以透過以下三項選擇標準來有效降低風險：
（1）觀察：網站資訊是否完整
安全的二胎房貸管道官方網站應提供完整的介紹、聯絡資訊以及透明的方案內容。透過詳盡的資訊，借款人能更清楚了解貸款條件，確保不會有隱藏的費用或風險。
（2）查詢：公司資訊是否正確
在挑選管道時，應查證公司的登記資訊，確認其合法經營。同時，參考實際的網路評價，了解其他借款人的經驗，這有助於評估公司的信譽和服務品質。
（3）確認：是否有實體營業地址
安全的二胎房貸管道通常擁有實體營業地址。借款人可以利用街景功能查證地址真偽，確保所選擇的管道是實際存在的，有助於保障自身的權益。
這三項原則是選擇二胎房貸管道時的基本參考，特別是確認是否為實體公司，是降低風險的關鍵。建議避免選擇僅透過線上通訊方式的商家，以降低二胎房貸風險發生的機率。
七、二胎房貸條件與限制為何？
銀行和融資公司對於二胎房貸的申請條件有所不同，但基本的資格要求包括年齡條件、還款能力和信用狀況。
1.須具備哪些資格？二胎房貸申請條件
以下是申請人應了解的基本條件：
- 年齡條件符合要求
銀行對年齡有嚴格的認定，通常要求申請人在20到65歲之間，且條件為「申請人年紀+貸款年限<70」。而融資公司的認定相對寬鬆，年齡要求為18歲至70歲，並無年齡相加的限制。 - 具備可證明還款能力的資金條件
工作或資產是評估還款能力的重要指標。銀行要求提供正式的工作及收入證明，這是符合二胎房貸申請條件的必要條件。相對地，融資公司對於財力證明的要求較寬鬆，自由業者或現金收入者也可辦理。 - 值得信任的信用狀況
信用狀況直接反映申請人與金融機構的過去往來，是二胎房貸申請條件的重要考量。銀行要求信用卡循環未動用、無遲繳紀錄、負債比低於60%以及信用分數達600分以上。而融資公司則相對彈性，較不受銀行徵審體系的約束，只要過去融資往來紀錄正常，就有過件的機會。
總體而言，只要符合上述基本條件，申請人就可以根據自身需求，選擇適合的管道進行二胎房貸的申請程序。
2.為何會貸不過？二胎房貸申請限制
在申請二胎房貸時，有一些限制和條件可能導致貸款未能過關。以下是一些常見的限制因素：
- 信用瑕疵
信用狀況是銀行和融資公司最注重的申請條件之一。若申請人有過去的信用瑕疵，如遲繳帳單或信用卡逾期，銀行可能認定信用風險過高而拒絕貸款申請。因此，保持良好的信用狀況對於二胎房貸的申請至關重要。 - 過多貸款及聯徵查詢
過多的貸款申請和聯徵查詢次數也可能影響申請結果。當一個人在短時間內多次申請貸款，這會被視為財務狀況不穩定，提高被拒絕的風險。建議在申請二胎房貸前，避免多次申請其他貸款，以免對信用產生不良影響。 - 銀行帳戶是否被列為警示帳戶
若申請人的銀行帳戶有被列為警示帳戶或有不良的金融紀錄，這也是可能招致拒絕的原因。銀行會評估申請人的帳戶狀況，以確保其還款穩定性。 - 房屋狀況
房屋的狀況也是重要的考量因素。銀行會評估房屋是否有足夠的貸款空間、屋齡、以及產權是否完整。如果房屋有明顯的損壞或問題，可能會影響貸款的核准。
為提高二胎房貸申請的過件機率，申請人應保持良好的信用狀況，避免過多的貸款查詢，並確保房屋符合相關標準。留意這些限制因素，有助於順利完成二胎房貸的申請程序。
八、二胎房貸申請流程與費用？
融資公司的二胎房貸申請流程高效迅速，若無遺漏資料或對保時間問題，通常在3個工作天內即可完成撥款。另外，瞭解清楚費用結構，有助於確保您在申請過程中不會遇到不必要的開支。
1.二胎房貸申請流程
申請二胎房貸相對簡單，主要分為以下步驟：
- 備齊相關資料
準備身分證明文件、財力證明（薪資單、財產證明）、房屋相關文件（不動產證、房屋登記簿等）。 - 選擇銀行或融資公司，送件進行申請
根據個人需求選擇合適的銀行或融資公司，填寫相關申請表格，並提供所需文件。 - 審核通過後進行簽約對保
一旦申請獲得審核通過，便進入簽約階段。此時需要簽署借款合同並提供擔保，通常是對保文件。 - 與地政事務所設定房屋第二順位抵押權
為確保貸款的擔保權，需要將房屋抵押，此步驟需要與地政事務所進行相關手續。 - 完成後，資金將撥款至指定銀行帳戶
一切手續完成後，資金將撥款至您指定的銀行帳戶，供您使用。
相對於銀行，融資公司不僅提供更寬鬆的審核標準，還能更快速地完成審查和撥款程序。這種高效率的優勢，讓借款人能夠在急需資金的情況下，快速取得所需的貸款。
2.二胎房貸申請費用
在二胎房貸的申請過程中，可能產生以下兩類費用：
- 審查流程費用
主要包括帳管費，不同的銀行、融資公司和民間公司可能有不同的費用標準。此費用通常是為了支付相關審查程序所需的成本。 - 抵押設定費用
包括地政設定費和可能的代書費。這些費用涉及將房屋抵押權設定為二胎的程序，以確保貸款的安全性。
在選擇申辦之前，應評估這些費用的合理性，並謹慎避免支付不合理的諮詢費或其他未明確說明的費用。
QA.二胎房貸常見問答
Q.融資二胎還能再做房貸增貸嗎？
能不能再做房貸增貸，就要看房屋的可貸空間還剩下多少。如果已經沒有增貸空間，你也可以考慮向好事貸申辦回娘家專案，只要原貸繳滿12期，就有機會申請到原貸款金額120%的額度。
Q.信用貸款跟二胎房貸哪個比較好？
銀行信貸屬於無擔保貸款，有DBR22（也就是月收入金額22倍）的限制，在審核上也會比較嚴苛。如果你的資金需求較大，信用貸款的額度可能就不太足夠，需要以二胎房貸來解套。
Q.信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎？
須視二胎申請管道而定。如果是銀行二胎，信用評分、個人負債比和其他職收、財力證明等，都會是重要的評估標準。融資二胎則有獨立的審核標準，不會受到過往的聯徵紀錄影響。
謹慎評估資金需求，理性思考，是實現家庭經濟健康平衡的關鍵。在追求夢想居所的過程中，我們應謹守理財原則，使二胎房貸成為助力，而非風險。
