房貸成數限制有什麼不同?銀行房貸轉貸不過還有二順位貸款

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通膨升息影響民眾買房購買力,專家建議買房先準備2~3成自備款,不同的房屋類型,銀行提供房貸成數限制也不同,當頭期款準備不足時,除了跟親友、建商借錢之外,還可以考慮申請融資二順位貸款,審核比銀行寬鬆且撥款快速,房貸多久可以轉貸?房貸繳納至少一~二年再申請房貸增貸或轉貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這段期間還款的情形,讓銀行可以憑這些還款紀錄來推測借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

央行升息!專家估:下半年房貸利率恐漲2%

市場預估今年還有2次理監事會議,繼續升息的機率高。陳定中指出,以五大行庫新承作房貸利率的歷史資料來看,從2010年之後,平均都落在2%以下,而這波升息循環很可能一舉創下10多年來新高紀錄。

陳定中以3大理由,建議民眾買房前應準備2.5~3成自備款。首先是目前處升息循環階段,需先保留下半年可能增加的每月還款金額。再來是,這段時間由於房價上漲快速,銀行鑑價仍跟不上房價,央行近期也調整了存款準備率,換言之銀行的部分資金受限,在融資放貸上也可能趨於保守,讓房貸成數可能與期望有所落差。

房貸成數限制有哪些不同?

買預售屋、新成屋還是中古屋房貸成數有什麼不同?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
優點 頭期不用一次繳清、可客製化(客變) 可即刻入住、議價空間大 購置成本低、周邊機能佳
缺點 成品恐不如預期、施工時間不定 自備款壓力大 房屋老舊
價格
貸款成數 8成 7~8成 5~8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

自備款不足怎麼辦?

如果自備款不足,除了跟親友借錢之外,常見還有2種方式:

  • 建商借錢補足

如果自備款不足,建商可能會提出自己借你一筆錢來補足,但交屋前要讓它設定二順位抵押權,申請人可評估自己的還款能力來決定,有了建商的房貸設定後,該設定也視為民間設定,後續無法再跟銀行增貸,但可以找股票上市公司申請房屋增貸

  • 股票上市公司二胎房貸

因為銀行鑑價較為保守,無法貸好貸滿,如果銀行額度不足,可以在取得房子後,考慮申請股票上市公司二順位貸款作為裝潢或添購家具之用。

房貸多久可以轉貸

房貸多久可以轉貸?一般會建議房貸至少繳滿兩年再申請銀行(增)轉貸,房屋轉增貸並不是提出申請就會通過,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

房貸轉貸申請條件有哪些?

在提出申請前,不妨先確認一下自己是否符合這些條件:

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者(信用報告中的信用評分須達600分以上)
  • 有明確的財力證明(扣繳憑單、薪資轉帳等)
  • 負債比須符合銀行規定(負債比率需低於60%以上)
  • 工作收入穩定,有工作證明(勞保投保紀錄或在職證明)

房貸轉貸有寬限期嗎?

有的。由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款,所以申請貸款時,您可以選擇使用1~3年的房貸寬限期。

新聞出處》ETtoday房產雲

申請條件

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