如何在原有的房貸上再增貸?房屋增貸是什麼?如果您原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後,可以再向原貸款銀行申請房貸增貸,不僅利率較低、還款壓力較小,房屋增貸要多久下來?流程走完約約7~10個工作天可撥款入戶,如果房屋增貸試算後覺得原銀行增貸額度不夠,您也可以選擇房貸轉貸銀行貸款搬家到到另一間銀行,二胎房貸則是保留原房屋貸款的情況下,再向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於身上同時有兩筆房貸。
房貸多久可以轉貸?什麼是房屋增貸、轉貸、轉增貸?
房貸多久可以轉貸?想申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房屋貸款,只要您的房子仍有貸款空間,可以再申請房屋再貸。
(1) 房屋增貸
房屋增貸是什麼?名下房屋已經向銀行申請購屋貸款,在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上),如果有資金的需求,你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後,會評估你的房屋是否有增值,以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後,若符合增貸條件,則會同意你的房屋增貸申請。
(2) 房屋轉貸(餘額平轉)
原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款,可能因為A銀行的利率高於其他銀行,經溝通A銀行調降利率無效後,將這筆房貸餘額,直接平轉換至B銀行,由B銀行的低利率貸款,代償你A銀行的高利率貸款餘額,達到降低房貸利率的效果,此一方式稱為房屋轉貸(餘額平轉)。
(3) 房屋轉增貸
基本條件與房屋轉貸近似,最大的不同處在於,你已經償還一部分貸款本金,或者你的房屋已經增值,B銀行同意你的房屋轉增貸後,再增加一筆資金給你,你有機會可以拿到一筆可觀的資金。
如何在原有的房貸上在增貸?房貸繳多久後可以增貸?
1.房子剛買可以增貸嗎?
可以,但是需視申請管道而定:
- 銀行:因為銀行作風保守,對於貸款後近期增貸的申請,多會加以婉拒。
- 新鑫公司:融資公司貸款審核寬鬆,並不在意貸款後又近期增貸的問題,只要房屋還有貸款的空間,就算剛買房也可以馬上再申請增貸。
2.房貸繳多久後可以增貸?
- 一般會建議房貸至少繳滿2年再申請銀行轉增貸
- 有使用房貸寬限期,至少要等寬限期滿,再繳兩年本息攤還
- 新鑫二胎房貸,剛買房也可以再申請房屋增貸
房屋轉貸、房貸轉增貸優缺點有哪些?
1. 房屋轉貸、房貸轉增貸的優點
- 有機會降息
假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。
- 多一筆資金
由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。
- 延長還款期限(降低月付金)
假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。
2. 房屋轉貸、房貸轉增貸的缺點
- 須放棄原房貸優惠
如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。
- 貸款條件變差
如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。
- 轉貸成本不划算
辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。
- 如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?
只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。
如何申請房屋增貸?房貸增貸申請條件、流程與準備文件
1.房屋增貸申請條件有哪些?
- 原房貸繳款紀錄正常
- 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者(信用評分須達600分以上)
- 需有明確的財力、薪轉證明
- 工作收入穩定,有工作證明
2.房屋增貸需準備哪些資料?
因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請,也因為已經是往來許久的客戶,銀行內部也有借款人的基本資料,所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單,需準備資料如下:
- 雙證件
- 申請書與個資同意書資料
- 工作證明資料(如勞保異動明細、在職證明等)
- 收入證明資料(如薪資轉帳存摺、扣繳憑單、所得清單或完稅證明)
- 其他財力證明資料(如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料)
3.房屋增貸要多久?房屋增貸流程是什麼?
房屋增貸要多久下來?房屋增貸申請流程是什麼?
- 提出申請:親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(約需0.5天)。
- 房屋鑑價:銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業(約需2天)。
- 進行審核:估價完成後若有增貸空間,則銀行開始進行審核(約需3-5天)。
- 對保簽約:貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業,對保時須備妥雙證件、撥款存摺、印鑑章、權狀正本(約需0.5天)。
- 設定抵押:代書送件地政事務所,辦理抵押權設定(約需1~2天)。
- 撥款入戶:設定完成後,銀行撥款至帳戶(約需0.5天)。
房屋增貸要多久下來?房子增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,就可以完成撥款。
房屋增貸申請前的注意事項?
想要申請房子增貸時,請務必要注意以下情況:
- 房屋條件
因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業,建議須將屋內擺設整齊,可幫助提高鑑價金額,至少不會因屋內擺設不整齊,屋況不乾淨,而造成扣分,使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時,建議將所有電燈打開,部分窗戶也要打開,讓屋內空間明亮,空氣流通,這樣也可以加分。
- 個人條件
如果規劃要申請房屋增貸,建議在申貸前六個月,調整以下事項,讓房屋增貸可以順利核貸。
(1)財力狀況:將所有資金集中在存摺帳戶中,不要有月光族的情形出現。
(2)維持信用正常:所有貸款均須正常繳款,不能有遲繳情形;信用卡也務必都全額繳清(不要只繳最低應繳金額),不要使用循環信用或是預借現金等情形。
(3)近期不申貸:不要向任何金融機構提出「新業務申請」需求,就是提出申請貸款的需求,這樣會有近期同業查詢,以及降低信用評分的缺點。
(4)可加購房貸壽險:若自身狀況較差,則建議加購房貸壽險,以幫助提高過件率。
(5)房貸繳納注意事項:房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這一年內還款的情形,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。
房屋增貸、房貸轉貸不過,其他取得資金的方法?
真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或房屋增貸試算額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,您也可以考慮申請二胎房貸。
1. 活化不動產的新選擇:二胎房貸
二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸,就是在保留原本房貸的情形下,向另一間銀行再借一筆房貸,等於你身上同時有兩筆房貸,只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:
✓貸款額度較大
✓申請流程較簡單
✓不須放棄原房貸優惠
✘貸款利率較高
2.房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較
貸款方式 | 房貸增貸 | 房貸轉貸 | 轉增貸 | 二胎房貸 |
申辦銀行 | 原貸款銀行 | 新貸款銀行 | 新貸款銀行 | 新貸款銀行 |
抵押設定 | 增貸部分需追加設定抵押權 | 塗銷第一順位抵押權後再設定 | 塗銷第一順位抵押權後再設定 | 直接設定第二順位抵押權 |
優點 | 利率低、申辦簡單、額外資金 | 降低利率、延長還款年限 | 降低利率、延長還款年限、額外資金 | 申辦簡單、額外資金、保有原房貸優惠 |
缺點 | 額度小、審核嚴 | 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 | 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 | 利率高 |
- 增貸與轉貸的差別在於,前者在同一家銀行;後者換別家銀行。
- 轉貸與轉增貸的差別在於,前者沒有額外多貸金額,即「平轉」;後者有額外增加貸款金額。
- 轉增貸與二胎房貸的差別在於,前者經由塗銷的程序,房貸轉貸銀行貸款會取代原貸款銀行的第一順位抵押權,成為新的第一順位抵押權人;後者則是第一順位抵押權人不動,另外加上第二順位抵押權人。
3. 二胎房貸的申請管道
成功申貸後,申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約,也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款,因此,建議您申請前務必先評估自身還款能力,與增貸條件是否能夠符合需求,再決定是否申辦。
雖然銀行二胎房貸利率較低,但銀行審核嚴格,過件機率不高,這時建議可以尋求股票上市融資公司:新鑫股份有限公司辦理,新鑫二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度500萬,貸款成數更是可以達到房屋鑑價的120%,相當推薦的選擇。
如果辦不了銀行二胎房貸、或對於額度不滿意,您可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,新鑫二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,對裕融新鑫來說都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到 500萬資金。
一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先房屋增貸試算並多方比較參考,選擇適合自己還款方式。剛向銀行申請貸款買房,但是臨時有資金週轉的需求,可以再申請增貸或轉貸,一般會建議房貸至少繳滿2年再申請銀行轉增貸。