如何在原有的房貸上再增貸?二胎和增貸哪個適合我?房貸多久可以轉貸?

房屋貸款

如何在原有的房貸上再增貸?房屋增貸是什麼?如果您原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後,可以再向原貸款銀行申請房貸增貸,不僅利率較低、還款壓力較小房屋增貸要多久下來?流程走完約約7~10個工作天可撥款入戶,如果房屋增貸試算後覺得原銀行增貸額度不夠,您也可以選擇房貸轉貸銀行貸款搬家到到另一間銀行,二胎房貸則是保留原房屋貸款的情況下,再向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於身上同時有兩筆房貸。

房貸多久可以轉貸?什麼是房屋增貸、轉貸、轉增貸?

房貸多久可以轉貸?想申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房屋貸款,只要您的房子仍有貸款空間,可以再申請房屋再貸。

(1) 房屋增貸

房屋增貸是什麼?名下房屋已經向銀行申請購屋貸款,在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上),如果有資金的需求,你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後,會評估你的房屋是否有增值,以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後,若符合增貸條件,則會同意你的房屋增貸申請。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉)

原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款,可能因為A銀行的利率高於其他銀行,經溝通A銀行調降利率無效後,將這筆房貸餘額,直接平轉換至B銀行,由B銀行的低利率貸款,代償你A銀行的高利率貸款餘額,達到降低房貸利率的效果,此一方式稱為房屋轉貸(餘額平轉)。

(3) 房屋轉增貸

基本條件與房屋轉貸近似,最大的不同處在於,你已經償還部分貸款本金,或者你的房屋已經增值,B銀行同意你的房屋轉增貸後,再增加一筆資金給你,你有機會可以拿到一筆可觀的資金。

如何在原有的房貸上在增貸?房貸繳多久後可以增貸?

1.房子剛買可以增貸嗎?

可以,但是需視申請管道而定:

  1. 銀行:因為銀行作風保守,對於貸款後近期增貸的申請,多會加以婉拒。
  2. 新鑫公司:融資公司貸款審核寬鬆,並不在意貸款後又近期增貸的問題,只要房屋還有貸款的空間,就算剛買房也可以馬上再申請增貸

2.房貸繳多久後可以增貸?

  1. 一般會建議房貸至少繳滿2年再申請銀行轉增貸
  2. 有使用房貸寬限期,至少要等寬限期滿,再繳兩年本息攤還
  3. 新鑫二胎房貸,剛買房也可以再申請房屋增貸

房屋轉貸、房貸轉增貸優缺點有哪些?

1. 房屋轉貸、房貸轉增貸的優點

  • 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。

  • 多一筆資金

由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。

  • 延長還款期限(降低月付金)

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

2. 房屋轉貸、房貸轉增貸的缺點

  • 須放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。

  • 貸款條件變差

如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

  • 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。

  • 如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

如何申請房屋增貸?房貸增貸申請條件、流程與準備文件

1.房屋增貸申請條件有哪些?

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者(信用評分須達600分以上
  • 需有明確的財力、薪轉證明
  • 工作收入穩定,有工作證明

2.房屋增貸需準備哪些資料?

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請,也因為已經是往來許久的客戶,銀行內部也有借款人的基本資料,所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單,需準備資料如下:

  • 雙證件
  • 申請書與個資同意書資料
  • 工作證明資料(如勞保異動明細、在職證明等)
  • 收入證明資料(如薪資轉帳存摺、扣繳憑單、所得清單或完稅證明)
  • 其他財力證明資料(如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料)

3.房屋增貸要多久?房屋增貸流程是什麼?

房屋增貸要多久下來?房屋增貸申請流程是什麼?

  1. 提出申請:親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(約需0.5天)
  2. 房屋鑑價:銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業(約需2天)。
  3. 進行審核:估價完成後若有增貸空間,則銀行開始進行審核(約需3-5天)。
  4. 對保簽約:貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業,對保時須備妥雙證件、撥款存摺、印鑑章、權狀正本(約需0.5天)。
  5. 設定抵押:代書送件地政事務所,辦理抵押權設定(約需1~2天)。
  6. 撥款入戶:設定完成後,銀行撥款至帳戶(約需0.5天)。

房屋增貸要多久下來?房子增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,就可以完成撥款。

房屋增貸申請前的注意事項?

想要申請房子增貸時,請務必要注意以下情況:

  • 房屋條件

因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業,建議須將屋內擺設整齊,可幫助提高鑑價金額,至少不會因屋內擺設不整齊,屋況不乾淨,而造成扣分,使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時,建議將所有電燈打開,部分窗戶也要打開,讓屋內空間明亮,空氣流通,這樣也可以加分。

  • 個人條件

如果規劃要申請房屋增貸,建議在申貸前六個月,調整以下事項,讓房屋增貸可以順利核貸。
(1)財力狀況:將所有資金集中在存摺帳戶中,不要有月光族的情形出現。
(2)維持信用正常:所有貸款均須正常繳款,不能有遲繳情形;信用卡也務必都全額繳清(不要只繳最低應繳金額),不要使用循環信用或是預借現金等情形。
(3)近期不申貸:不要向任何金融機構提出「新業務申請」需求,就是提出申請貸款的需求,這樣會有近期同業查詢,以及降低信用評分的缺點。
(4)可加購房貸壽險:若自身狀況較差,則建議加購房貸壽險,以幫助提高過件率。
(5)房貸繳納注意事項:房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這一年內還款的情形,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

房屋增貸、房貸轉貸不過,其他取得資金的方法?

真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或房屋增貸試算額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,您也可以考慮申請二胎房貸

1. 活化不動產的新選擇:二胎房貸

二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸,就是在保留原本房貸的情形下,向另一間銀行再借一筆房貸,等於你身上同時有兩筆房貸,只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:

✓貸款額度較大
✓申請流程較簡單
✓不須放棄原房貸優惠
✘貸款利率較高

2.房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較

增貸 轉增貸 二胎 差別

貸款方式 房貸增貸 房貸轉貸 轉增貸 二胎房貸
申辦銀行 原貸款銀行 新貸款銀行 新貸款銀行 新貸款銀行
抵押設定 增貸部分需追加設定抵押權 塗銷第一順位抵押權後再設定 塗銷第一順位抵押權後再設定 直接設定第二順位抵押權
優點 利率低、申辦簡單、額外資金 降低利率、延長還款年限 降低利率、延長還款年限、額外資金 申辦簡單、額外資金、保有原房貸優惠
缺點 額度小、審核嚴 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 利率高
  • 增貸與轉貸的差別在於,前者在同一家銀行;後者換別家銀行。
  • 轉貸與轉增貸的差別在於,前者沒有額外多貸金額,即「平轉」;後者有額外增加貸款金額。
  • 轉增貸與二胎房貸的差別在於,前者經由塗銷的程序,房貸轉貸銀行貸款會取代原貸款銀行的第一順位抵押權,成為新的第一順位抵押權人;後者則是第一順位抵押權人不動,另外加上第二順位抵押權人。

3. 二胎房貸的申請管道

成功申貸後,申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約,也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款,因此,建議您申請前務必先評估自身還款能力,與增貸條件是否能夠符合需求,再決定是否申辦。

雖然銀行二胎房貸利率較低,但銀行審核嚴格,過件機率不高,這時建議可以尋求股票上市融資公司:新鑫股份有限公司辦理,新鑫二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度500萬,貸款成數更是可以達到房屋鑑價的120%,相當推薦的選擇。

如果辦不了銀行二胎房貸、或對於額度不滿意,您可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,新鑫二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,對裕融新鑫來說都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到 500萬資金。

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先房屋增貸試算多方比較參考,選擇適合自己還款方式。剛向銀行申請貸款買房,但是臨時有資金週轉的需求,可以再申請增貸或轉貸,一般會建議房貸至少繳滿2年再申請銀行轉增貸。

申請條件

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