管理費便宜、低公設買到賺到?買中古屋揭3大缺點

建商缺工缺料,加上營建成本不斷飆升,首購族換屋族總是會猶豫要買預售屋、新成屋還是中古屋?新成屋自備款壓力大,中古屋貸款成數約7成左右,哪一種房型適合自己?購買中古屋要留意管線狀況與貸款成數較低,需準備多自備款。

這款房低公設、管理費便宜 內行人勸別買原因曝光

台灣房價高不可攀,新屋公設比越來越高也令人卻步,不少人改選擇購買中古屋雖然屋齡高了些,但室內空間卻更實在,若能找到低公設比、管理費便宜,屋齡又在30年以下的物件,更是理想中的理想,不過內行人卻提醒,有些看似CP值超高的中古大樓,其實背後隱藏著重大危機,可能在10年內就會爆發。

便宜背後的代價也不小,內行人舉出6大缺點,包括:都是921前高樓建築、搶建潮產物、低房價區域、非連棟式可分散地震力量,由於低價區賣便宜,建材不可能好,加上管理觀念難以改變,造就低管理費。

買中古屋缺點有哪些?

房屋經過一次以上的買賣轉手,或是領取使用執照超過3年以上的房屋,即為中古屋,貸款成數約房屋總價60%~70%

  • 貸款條件較新屋差
    雖然相較車子,房子是不易跌價的財產,但銀行在估價的時候,除了考量區域,屋齡也是一大重點,中古屋的入手價格比新成屋低,但其實購買中古屋,需要準備更多的自備款,而且貸款條件不會跟新成屋一樣好,例如貸款年限就無法30或40年,寬限期也有可能較新成屋低。
  • 恐有隱形成本
    屋齡較舊的中古屋,可能會有較差或不良的屋況等情形,例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題,因此還要準備一筆裝潢費、修繕費,整體算下來不一定花得比新成屋少。此外,許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少,若有停車需求,可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租? 若有則月租成本也需計入成本中。許多人只看到眼前的房價低,卻沒計算到後面的花費,這也是購買中古屋需要注意的地方。
  • 恐有隱性缺失
    買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水,如果是遇到有漏水問題,可先尋求房屋仲介協調前屋主,請前屋主提供瑕疵擔保責任。依照法律規定,這個瑕疵擔保責任期限是半年保固,若超過半年後才發生漏水情形,就比較麻煩,需透過專業人員經過鑑定後,再經由法院判定其責任歸屬,這是買中古屋,最怕遇到的情形之一。※依據《民法》第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」

不同類型的房子會影響貸款成數嗎?

因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

屋齡會影響貸款成數?

比起屋齡,房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

屋齡 0~6年 6~12年 12~18年 18~24年 24~30年 30~36年 36年以上
平均貸款成數 7成5 7成1 6成9 7成 7成1 7成 7成1

中古屋貸款好辦嗎?

銀行審核時,除了會將房屋狀況列入考量,貸款人本身的收入高低、信用狀況和職業,也會影響貸款利率。

由上面的表格可以得知,屋齡較高的房屋,實際取得的貸款利率會高一些些,但也不會相差太多,影響較大的反而是房屋鑑價的部分,而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡,是否可以貸到您想要的額度。

※2021年10月份,有媒體報導,公股行庫為配合央行打炒房措施,將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上,且不分區域。不過實際上該措施是針對第二戶貸款,因此首購族並不會受到影響。

中古屋貸款成數?

古屋的貸款成數可能比新成屋略低一些,一般可以貸6~7成左右,但要注意,是銀行鑑價的6~7成,不是購入價格的6~7成,所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。

新聞出處》

預售屋貸款成數不足 解約載明註記事項

預售屋貸款房價資訊

一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款,;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。

買預售注意這3件事

近年國內工程量體大幅成長,推升國內營建勞務及材料需求,然而,受到疫情影響,也讓近期缺工嚴重,再加上國際相關材料價格上揚,均使110年以來營造工程物價指數漲勢顯著。根據行政院主計總處調查,自110年5月起,營造工程物價指數較上年同月漲幅均超過2位數。而今年又因俄烏戰事拉升原油等能源及大宗資材價格,指數續揚,1月漲9.24%,2月及3月續漲10.03%及11.36%,第一季平均漲幅超過一成。
第一建經研究中心副理張菱育表示,買預售屋之前,可先觀察該建商的金流狀況,像是基地有沒有抵押借款、有無其他推案、建商是否曾有重大糾紛、過去的推案是否有正常交屋等,而且最好選擇品牌、較具規模的建商,或是打聽該建商的評價,避免找「一案建商」,較能減少遇到建商蓋到一半倒閉的風險。

買預售屋知識

預售屋優點
我想要什麼格局,我都可以跟建商說,建商會依照客人需的需求,去蓋客製化的房屋格局。

預售屋缺點
買了房子之後,你沒有辦法馬上住,再者,預售屋的價格,正常都會比新成屋高許多,而且房子的品質你也完全看不到,所以在買預售屋的時候,會建議你是選比較有口碑的建商,品質相對是比較有保障的,再者,預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。

預售屋貸款成數

銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:新成屋、中古屋和預售屋貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

預售屋貸款成數不足可以解約嗎?

如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

圖片來源:內政部

預售屋房貸成數試算

房貸的繳款期限很長,其實不應該只看最終的金額,也應該參考繳款期間內,月付金會不會對生活造成負擔,這時建議可以利用房貸試工具來作初步評估。
新聞出處》好房網

房貸利率指攀升 房貸試算工具評估負擔

央行3月公布升息一碼,房貸戶備感壓力,房貸利率通常會與指標利率連動,而指標利率可能會隨期間而變化,如未來指標利率上升,則借款人每月還款金額會隨指標利率上升而增加

※2010年銀行公會在金管會及央行的指示下,針對銀行房貸業務訂定「房屋貸款特別提醒事項」,要求各銀行在辦理房屋貸款時,必須提供給貸款人參閱並簽名。

房貸升息 房市毀?!

歐洲央行(ECB)管理委員會週四政策會議決議,維持三大基準利率在歷史低點不變,並確認將加速退出量化寬鬆(QE)的購債計畫,即第三季將結束購債。值烏俄戰爭大幅推高通膨率至創紀錄水準之際,ECB在年底前啟動十多年來首次升息的可能性跟著提高。

ECB管理委員會聲明指出,「通膨已經顯著升高,未來幾個月仍將維持高點,主要因為能源成本急劇增加」,該委員會將採取任何必要的行動,來實現價格穩定的職責,並促使金融維持穩定。

房屋貸款利率2種類

(1) 房屋貸款利率種類

  • 一段式利率

房貸利率通常是以指標利率(I)加上個人加碼利率,而一段式利率的意思就是,在整個貸款期間,您的個人加碼利率都是固定的、維持同一個數字,只有指標利率會變動。

  • 分段式利率/階梯式利率

分段式利率也稱作階梯式利率,同樣是採用指標利率(I)加上個人加碼利率,和一段式利率的差別在於,分段式利率是將貸款期間切成2或3個階段,不同時期採用不同的個人加碼利率來計算利息,通常是「前低後高」,像在爬樓梯一樣。

※雖然央行7月份公布的五大銀行新增房貸平均利率為1.353%,但實際上只有「房屋地段好」、「對銀行貢獻度高」的優質客戶才能享有這麼低的利率。

(2) 各大銀行房貸利率比較

貸款銀行 貸款利率 貸款銀行 貸款利率
台灣銀行 一段式:2.067%起機動計息
分段式:第一年1.697%起、
第二年起2.167%起機動計息
合作金庫 一段式:2.12%起機動計息
分段式:第一年2.01%起、
第二年起2.22%起機動計息
土地銀行 1.55% ~ 2.25%機動計息 遠東銀行 1.35%起機動計息
華南銀行 1.57%起機動計息 國泰世華 1.65% ~ 2.8%機動計息
富邦銀行 1.77% ~ 4.07%機動計息 玉山銀行 1.36% ~ 2.47%機動計息
第一銀行 1.31% ~ 4.00%機動計息 兆豐銀行 1.61%起機動計息
彰化銀行 前六月1.4%起、
七至十二月1.45%起、
第十三月起1.5%起機動計息
台新銀行 1.35% ~ 2.7%機動計息
永豐銀行 1.33%起機動計息 元大銀行 1.48% ~ 2.78 %機動計息
滙豐銀行 1.38% ~ 2.45%機動計息 中國信託 1.52%起機動計息

房貸的繳款期限很長,其實不應該只看最終的金額,也應該參考繳款期間內,月付金會不會對生活造成負擔,這時建議可以利用房貸試算工具來作初步評估。

免費房貸試算工具一覽表

貸款工具 類型 特色
國泰世華 銀行官網 月付金變化重點摘要
台新銀行 銀行官網 各期月付金完整列表
591房屋交易 平台/APP 提供各銀行房貸利率
永慶快搜/信義房屋 APP 刊登的物件可直接試算
貸款計算機 APP 各類貸款試算皆適用
內政部不動產資訊平台 政府平台 可試算自購住宅貸款利息補貼

新聞出處》自由時報

房貸提前繳清好嗎?省下違約金2大訣竅

當身邊能力有餘時,是否建議將房貸提前繳清呢?提早償還部份貸款本金,節省房貸利息多嗎?提早結清房屋貸款有兩大方式可以選擇:償還全部貸款本金與還部份貸款本金。聰明省下違約金方法有銀行房貸暫不辦理塗銷與讓房貸還有些許的餘額存在。透過房貸試算工具也能算出每月月付金的變化。

1.常見房屋貸款類型

我們名下有房子時,會面臨的房屋貸款類型大概可以分為以下三種:

  1. 購屋貸款(一順位房貸)
  2. 原屋融資
  3. 二順位房貸

2.常見房貸提前還款方式?

若是要提早結清房屋貸款,有兩種方式可以還款。

(1)償還全部貸款本金

意思是將貸款的全部本金一次還完。而會這樣做的主要目的在於,要節省利息的支出。不過通常銀行會在合約內註明,要貸滿一定的時間後,才能要求提前清償本金,否則就是屬於違約的狀況。

提前清償全部本金的特色

清償條件:須繳滿規定期數
優點:節省大筆利息支出,房子也能再申請抵押貸款
還款方式:一次結清
適合對象:手頭寬裕

舉例來說:小陳房貸500萬,利率1.3%,貸款期限20年,每個月的月付金需付$23,670元,貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元,剛好手邊有一筆錢,結清了剩下的貸款餘額,剩下的15年他總共可以省下$391,574元的房貸利息。

(2)償還部份貸款本金

償還部份貸款本金就是:手頭上有一筆多餘資金用不到,拿來償還貸款的部分本金,以降低貸款利息支出。

償還部份貸款本金後,剩餘的貸款繳款方式,有2種方式可以選擇:

1.每月繳款金額隨著本金降低後,月付金額也隨著降低:優點在於降低每月還款金額,減輕還款壓力。

舉例來說:小林房貸500萬,利率1.3%,貸款期限20年,每個月的月付金需付$23,670元

貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元,因有年終獎金50萬,所以先將這50萬拿去償還部分房貸,房貸餘額剩下$3,369,048元,未來月付金降為$20,611元

房貸利息部分,與未部分本金提前清償相比,省下了$50,604元

2.每月繳款金額維持不變,但因為貸款本金減少,繳款金額不變的情況下,每月的月付金當中,償還欠款本金的金額變多了,還本速度就變得更快,貸款繳清的時間就會比合約期限早:優點在於節省每個月的利息,也可以縮短貸款期限。

舉例來說:小林以相同的貸款條件,先償還50萬後,向銀行申請變更貸款合約(需支付變更費用),依自身條件評估縮短的貸款期限,如此既能節省每個月的利息,也可以縮短背貸款的時間。

以維持差不多月付金為例,小林的房貸時間縮短至13年,月付金變為$23,484,而與未部分本金提前清償相比,省下了$97,054元

提前清償部份本金的特色

清償條件:繳交的貸款還未超過本金的1/3
優點:減少貸款利息,減輕還款壓力
還款方式:還款年限可選擇不變或縮短
適合對象:手頭還算寬裕,想減輕壓力的人

3.房貸提前清償優缺點

【支持提前清償貸款的理由】

  1. 減輕整體的還款負擔
  2. 減少房貸利息總額支出

最終目的早日擺脫負債人生

【反對提前清償貸款的理由】

  1. 須額外支出銀行違約金註1
  2. 結清貸款後可用資金少
  3. 可以省下來的利息不多

房貸的金額很大,相信提前清償完房貸後,大部分人手上可運用的資金並不多,因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右),這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿,保持手頭資金充裕, 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等,讓錢滾錢,資產配置更靈活

若貸款500萬,利率1.3%,還款期限20年,提早償還部分貸款本金,可以省下來的利息總額約5萬,以20年的時間來說真的不多。

註1:違約金是有方法可以避免的,假如你不是投資客,是首購房屋來自住,在清償完剩下的房貸餘額後,不要急著向銀行索取清償證明,來辦理塗銷抵押權登記,等綁約期過後再辦理塗銷,就沒有違約金的問題。

另外還有一種方式,就是本金償還到只剩下$100元或$1元,讓房貸還有些許的餘額存在,這樣就不構成違約,也是可以利用的方式之一。不過這個條件有二個限制

    • 只針對台灣的銀行有效,不適用於外商銀行
    • 若是銀行在合約內已經有特別註明:「自借款日起算X年內,於下列期間內,『提前償還部分或全部借款者』,依提前清償之借款本金,按下列規定計付提前清償違約金」上述文字意思是,只要在合約規定的時間內提前償還本金,就算故意留下極小額的貸款本金,還是屬於違約,一樣要付出一筆違約金。因此是否屬於違約的狀況,還是要以各家銀行的合約內容為主。

各銀行提早清償房貸違約金收費

銀行名稱 違約金收費標準
臺灣銀行 提前結清全部貸款者,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金
合作金庫 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5%~1%違約金
土地銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5%~1%違約金
第一銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.8%~1%違約金
華南銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.6%~1%違約金
中小企銀 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5%~1%違約金
兆豐銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金
富邦銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,按提前清償總額的0.5%~1%違約金
中國信託 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,按提前清償總額的0.5%~1%違約金
國泰世華 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,按提前清償總額的0.6%~1%違約金,並採遞減原則辦理
台新銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,超額還款金額的0.5%~1%違約金
永豐銀行 提前結清全部貸款者,加收前3個月所償還之累計本金金額的0.5%~1%違約金
上海銀行 提前結清全部貸款者,加收提前清償金額的0.5%~1%違約金,並採遞減原則辦理
玉山銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,加收前3個月所償還之累計本金金額的0.5%~2%違約金
花旗銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的1%~1.5%違約金
匯豐銀行 提前結清全部貸款者,加收前3個月所償還之累計本金金額的1%~2%違約金
渣打銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1.5%違約金
遠東銀行 提前結清全部或部分本金,以貸款餘額之若干比例收取違約金
星展銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0~2期月付金之違約金
新光銀行 陸續或一次提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金
元大銀行 提前結清全部貸款者,收取提前清償金額的1%~1.5%違約金
聯邦銀行 陸續或一次提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金,並採遞減原則辦理
凱基銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取提前清償金額的0.8%~1%違約金
日盛銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取按塗銷日前3個月提前清償金額的0.5%~1.5%違約金
台中銀行 撥款後6個月內提前清償本金者,須按提前清償金額收取2%的違約金
彰化銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.6%~1%違約金
高雄銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取提前清償金額的0.5%~1%違約金
京城銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.8%~1%違約金
三信銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取前3個月提前清償金額的0.75%~1%違約金
板信銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取提前清償金額的0.5%~1%違約金
陽信銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取前3個月提前清償累計本金的0.5%~1%違約金
王道銀行 自撥款日3年內提前結清貸款帳戶時,須收取提前清償違約金的本金金額0.5%~1.5%

(以上資料來自各銀行官網,正確資訊須以各銀行規定為主)

近年來銀行爭搶房貸客源激烈,為爭取客戶,利率多會給的優惠,但倘若客戶貸款後短期內清償,又或轉貸再享別家銀行的優惠條件,貸款銀行非但有可能賺不到錢,還可能會損失行政管理、開辦、鑑估等開銷費用,所以說,多數銀行規定房貸客戶需綁約1~3年。違約金計算方式常見大致分為3種,包括「現欠餘額」「3~6個月平均現欠餘額」「原借貸金額」乘上約定的違約金懲罰比例,從0.8~3%皆有,建議首購朋友若想提前還款又不想付違約金,可還款剩100元或是僅1元就不會有違約金問題。

新聞出處》591房屋交易

房貸利率恐再升 房貸試算每期月付金、利息增多少

央行3月17日宣布升息,國內通貨膨脹報表,主計處公布3月消費物價指數年增率達3.27%創下,創下連9年半新高,房貸民眾首當其衝,你知道升息月付金月影響有多少,建議買房前可以使用房貸試算工具,找出最適合自己的房貸方案。

全球2022年出現包括俄烏戰爭爆發、帶動油價上漲、美國進入升息循環以及疫情再起等令人措手不及的變化,也為台灣今年經濟增添不確定性,銀行界人士認為台灣央行升息步調穩健,預期今年至少還會升息三次,每次半碼(0.125個百分點)至1碼間,房貸族宜謹慎。

不過,學者分析,因新台幣匯率趨貶,台美利差擴大,央行跟進FED升息的次數和幅度都會減少,以因應日漸增強的輸入型通膨。

美國聯準會(FED)3 月會議紀要釋出與會官員對升息、縮表和對戰爭疫情的看法,官員們認為,聯準會計劃最早5月啟動縮表,目前擬以每月至多950億美元的速度縮表,以冷卻40年來最熱通膨,這比市場共識的800至900 億美元縮表規模還要高。

星展集團資深經濟學家馬鐵英4月7日預估,國聯準會(Fed)今年還會升息8碼、明年升息4碼,預期聯邦基金利率今年底達2.5%、明年底達3.5%。

至於台灣央行的升息步調,合庫金董事長雷仲達表示,在全球升息環境下,央行可能再升息,民眾要有心理準備。

而馬鐵英認為,央行除了在2004年、2007年曾一次升1碼外,其餘升息週期中多數都是採溫和步調一次半碼。他分析,央行今年3月升息1碼應是一次性行為,預估今年接下來每季升半碼,一直持續到明年,明年底基準利率會超過2%。

永豐金控3月22日總經預測則認為,央行今年可能升息三次,每次1碼,預期全年會升息3碼至1.875%。

中央大學經濟學系教授吳大任也提醒,美國聯準會若未來持續升息,各國央行為維持匯率穩定勢必跟進,一旦進入升息循環之後,所有跟投資、消費相關資金成本就會增加,將會壓抑消費、投資需求,導致經濟下行風險增加。

他說,若新台幣匯率趨貶,以台幣計價的進口物價就會上漲,加上全球貿易量間接被壓抑,台灣去年的經濟成長基期又比較高,今年下半年停滯通膨壓力風險恐會慢慢提高。

地點偏遠又老舊的房子,還能辦二胎房貸嗎?

地點偏遠又老舊的老屋,還能辦二胎房貸嗎?

 

找銀行辦二胎房貸,不是有房就能辦!如果地點較偏遠、或者房子比較老舊,銀行也不會借錢給你…但老屋貸款 我們可以!

想搬到更舒適的環境,好迎接兒子的到來

我們夫妻倆求子3年,各種療法都嘗試過,如今終於順利懷孕!為了迎接寶貝兒子的到來,我們一直在尋找合適的住處,因為6年前結婚的時候,我和先生都才剛出社會不久,沒有那麼多錢買房子,只好先住在梧棲老家。

但是現在住的地方,本來就蠻擁擠的,如果再要多容納一個人,恐怕有點困難,而且這裡的環境也沒有很好、房子也老了,因此我們想趕快在兒子出生前找到新家。上個禮拜我們終於找到喜歡的房子,但是可能因為在市區,所以價格有點高…

雖然可以申請房貸,但自備款算一算也將近300萬,就算我們各自都有存了一筆錢,但也沒有到這麼多,所以我又去銀行申請信貸,但是核貸下來的金額也還是沒辦法補足缺口…先生是做餐飲的,薪水都是直接給現金,所以也沒有辦法申請信貸…

於是我們就決定拿現在的住家去跟銀行貸款,但是無論是辦增貸還是二胎房貸,都沒通過審核…我們只好上網找其他的貸款管道,但是很多網站看起來都很奇怪,有的沒有公司地址和電話、有的業務資訊少的可憐…貸款條件也沒寫清楚,打過去問就說要先簽約再聊,搞得這麼神秘我們根本不敢試!花了很多時間做足功課,才找到好奇貸。

資訊透明又用心服務,只有好奇貸辦得到

好奇貸網站上的資訊非常清楚,而且又是上市公司裕融新鑫的關係企業,一定沒有問題的,所以我們就直接加林經理的Line詢問,結果我們果真找對人了!林經理非常專業、服務又很貼心,她不僅幫我們分析了貸款未過的原因,還盡心盡力地幫我們跟公司爭取。

林經理告訴我們,通常找銀行辦房貸,銀行會根據房子的所在地、屋齡來決定房屋價值,通常銀行內部的估價比較保守,基本上地點較偏遠的、或者屋齡較高的,估出來的價值都偏低。

再加上銀行的可貸額度是看原房貸的設定金額來決定,因此根本沒有什麼空間可以再申請另一筆貸款,但是好奇貸的二胎房貸是看原房貸剩餘未繳清的本金還多少來決定額度,所以像我們已經繳十幾年的,就有機會申請到較高額的貸款。

聽完林經理的分析,我們就已經決定要辦了,因為我們很清楚,外面已經找不到其他間像好奇貸這麼用心的公司了,所以我們把資料整理好後就直接送件了,結果不到三天的時間就拿到100萬的資金,真的是幸好當初我們有堅持再繼續尋找,才找到了好奇貸!

負債太多..想減輕還款壓力?整合債務跟我這樣做

整合債務跟我這樣做 想減輕還款壓力?負債太多?

在這個低薪的時代,想買房、甚至買車都可能需要跟銀行貸款,如果手上的自備款不夠,可能還得再申請一筆信貸…算一算,每個月辛苦賺來的錢,可能不夠還債,這時候你就需要整合債務,但是要怎麼做?

步驟一:檢視你的財務狀況

先把你每個月的收入、必要的生活花費以及名下所有的負債(房貸、車貸、信貸、信用卡費)一一列出,看看哪些月付金負擔較重、利率是不是很高?如果你的負債比率(負債佔收入的比例)大於40%就要注意!

尤其是信用卡費的部分,如果沒有全額繳清,那就會動用到循環利息,不僅利率很高、以日計息,還會影響你的信用評分,建議一定要先把這筆負債還清。

項目

年利率

房屋貸款

1.19%~2.5%
※央行統計平均取得利率為1.367%
汽車貸款

3%~15%

信用貸款

4%~19%
※聯徵中心統計2019年平均取得利率為5.77%

信用卡循環利息

5%~15%
※金管會統計平均取得利率為13.7%

 

步驟二:選擇適合你的債務整合方案

各類債務整合比較

1.整合負債

整合負債就是將你名下利率較高的債務整合起來,用另一筆額度較高、利率較低的貸款來清償這些債務,不僅可以降低你的負債比,甚至可以幫助你提升信用評分。

所以如果你可以申請得到另一筆貸款,這會是你最好的選擇。 不過,由於銀行的貸款審核相當嚴格,如果你有卡債或負債太多,基本上就不會通過審核…

這時候你可以選擇裕融新鑫二胎房貸審核比銀行寬鬆,不看負債比、不看收入證明,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到300萬資金,不僅可以幫助你整合負債,也有機會取得額外的資金挪作他用。

※延伸閱讀:怎樣可以借到200萬?

2.個別協商

當你覺得月付金太重的時候,可以跟個別銀行協商,爭取調降利率或延長還款期限,有的銀行甚至可能提供一次清償的方案(欠款的2~3成)。

※個別協商有些限制,像是延長的年限不能超過剩餘年限的2倍、最多13年,利率不能低於原本的利率或同類型放款的利率。

3.前置協商

當你覺得月付金太重的時候,可以向債權最大的銀行申請前置協商。

假設你欠富邦銀行60萬信貸、欠遠東商銀30萬卡循、跟玉山銀行借了10萬預借現金,那麼玉山銀行就是你的「最大債權銀行」。

當你提出申請時,富邦銀行就會發文給遠東商銀跟玉山銀行,你就暫時不用再接到銀行的催收電話了。

接著,銀行會請你提供「近兩年所得資料」、「近三個月薪轉紀錄」、「勞保投保紀錄」,以及你的「還款計畫書」等相關資料,銀行內部會就你提供的資料開始進行審核,依照你提出的方案及還款能力,談定還款的方案(利率最低可到0%、還款期限最多15年)。

如果雙方都接受,前置協商就成立,從下個月開始,就照這個還款方式執行,聯徵上也會開始加註,你正與銀行進行前置協商,並依約還款中(固定每月10號繳款)。

 

前置協商流程

※前置協商也有限制,申請人須5年內未從事營業活動,或營業活動的平均月營業額低於20萬元。

4.債務協商

當你已經連續幾個月沒還款,銀行一邊進行催收之餘,也會詢問你是否要協商新的還款方案。

※但是貸款遲繳或未繳都會影響信用評分,建議有困難時就及早向銀行申請前置協商。

※延伸閱讀:整合債務怎麼辦?協商找代辦不會比較好!

步驟三:債務協商失敗的話…你還有更生和清算

如果你和銀行協商不成,還可以向法院聲請更生和清算程序。

※依《消費者債務清理條例》規定,債務人必須先申請前置協商,協商不成立後,才能向法院聲請。

1.更生

你需要先提供一份債務清償計畫,法院再根據你提供的資料來決定每期的還款金額,持續還款6年後(如有自用住宅得延長至8年),即可免除你剩下的債務。

2.清算

院會先將你名下的財產變現,並按比例分配給債權人,清算完後再根據你的的財產狀況和生活情形,來決定是否可把剩下的債務一筆勾銷。

※清算程序開始後,有多達121項的工作限制(如不得從事金融相關工作),也會限制出境和居住地,甚至生活花費。

 

申請方式 優點 缺點

整合負債

找單一銀行申請 .可將所有欠款整合成一筆 .整合完可能還有多餘資金可用 .有機會改善信用分數 X

個別協商

找單一銀行申請 .有機會降低還款利率 .有機會拉長還款年限 .銀行態度若較強硬,協商易失敗 .聯徵會註記
前置協商 自行向最大債權銀行申請 .可把所有欠款整合成一筆 .可降低還款利率 .可拉長還款期限

.聯徵會註記 .期間無法辦其他貸款和使用信用卡

債務協商 銀行主動詢問,自行評估後向最大債權銀行提出申請

.影響信用 .聯徵會註記 .期間無法辦其他貸款和使用信用卡

更生 找法院申請 有機會只償還部分債務

.聯徵會註記 .十年內無法貸款

清算 找法院申請 債務有機會一筆勾銷

.聯徵會註記 .十年內無法貸款 .法院清算個人財產 .生活受到限制

最後還是要提醒,不管是選擇用哪種方式來整合債務,都要做好理財規劃,才不會再度被債務纏身。

新車貸款還在繳可以再增貸嗎?汽車貸款比我想像的還多

買新車跟買新房一樣,都是很開心的事,如果臨時有資金需求,愛車還能幫你變現金,新車增貸沒有想像的那麼難,當初汽車貸款額度低,都有機會貸得更好、貸得更多。

新車只貸3成,臨時有急用好煩惱

念了好久終於買了新車,我非常寶貝它,除了每天擦車外,也不讓家人碰,即使已經簽車快一年,車子還是跟全新的沒兩樣,我非常享受它跟著我東奔西跑,我們獨處的時光,老婆都吃醋我對車子比對她更好,那是不一樣的有什麼好比?

前兩天老婆跟我說,岳母去醫院檢查出乳癌,之後可能要花一段時間治療,也需要一筆不小的資金,她跟妹妹討論過,費用要一人負責一半,我們看了看存摺,扣掉生活費後所剩無幾,哪來多餘的錢啊?

用車子貸到醫藥費,幸好還有車子和好事貸

我們的房子也是租的,全身上下最值錢的大概就是那台車,老婆問我能不能用車子去貸款?岳母有需要,我當然會答應,但一搜尋汽車貸款我就矇了,怎麼那麼多網站、那麼多奇奇怪怪的貸款公司?根本不知道要找哪一家汽車貸款,還好有點時間讓我慢慢選,最後選擇了好事貸。

為什麼選好事貸?因為他們是我看到關於公司的資訊寫得最清楚的,不管是承辦人員的資歷,還是貸款條件,不會故意混淆客戶,車貸的張經理也非常熱心貼心,依照我的條件幫我爭取了比較低的利率和高額度,讓我的資金一次到位,也沒有多收別的費用,有了這筆60萬,暫時不用擔心醫藥費的問題了,感謝好事貸。

我要借200萬,怎樣可以借到200萬?(民間貸款/民間借貸)

200萬,一個有點大的金額,想借到200萬,通常本身有一點財力,只是一時需要周轉,因為金額比較大,通常會要求提供擔保品,房子或車子都好,借你錢的銀行也不是笨蛋,想借200萬,找對借款公司很重要小心民間貸款

找親戚朋友借

 

找親戚朋友借

正常人聽到借200萬的反應大概是這樣的:

「我自己都沒有200萬」

「200萬?你要幹嘛?為什麼需要這麼多錢?」

「200萬?很多欸,你打算怎麼還?利息怎麼算?」

就算是血緣至親,也不見得願意無償拿200萬給你用,親兄弟也要明算帳,白紙黑字寫清楚,還錢的條件如何,就看你跟對方的交情,還有談判能力了。

辦信貸

 

辦信貸

銀行信用貸款有薪資22倍的上限,想要申請到200萬,你的月薪至少要9萬,還得沒有其他負債,以銀行的標準,也不可能讓你申請到22倍全滿,真的要有200萬信貸,月薪至少得有十幾萬,還得是有薪資轉帳紀錄的,這樣的要求,真的很高。

※延伸閱讀:個人信貸是什麼?有什麼陷阱要小心?

辦汽車貸款

 

辦汽車貸款

汽車貸款大多由民間的大型融資公司辦理,一般來說貸款成數可以做到車價的150%~200%,但車子一落地就開始掉價,這個月和下個月就不一樣了,開越久越沒價值,想用車子借到200萬,只有同時滿足這三種情況:

1)車齡越新越好,但半年內剛買的不行

2)汽車貸款餘額較低,而且價值至少在150萬以上

3)申貸人財務狀況尚可

汽車貸款雖然審核很快,但要買得起150萬以上的車,就已經很難了。

※延伸閱讀:【真實案例】新車貸款還在繳可以再增貸嗎?

辦房屋轉增貸

 

辦房屋轉增貸

房子的價值比較高,隨便借個200萬應該很簡單吧?這樣想就錯了,現在房貸大多都貸8成,已經沒什麼空間可以增貸了,想借200萬,本金至少也要有還掉200萬才有可能,或者期待房地產增值,你自己想想,哪一種比較有可能?

※延伸閱讀:辦理轉增貸要注意的3個地方

辦二胎房貸

 

辦二胎房貸

轉增貸都那麼難的話,二胎房貸會比較簡單嗎?銀行二胎房貸的認定,是房價扣掉一胎房貸的設定金額,還有空間才可以做,而且最高不會超過9成,通常設定金額都已經很高,二胎房貸想貸200萬,想想就好。

銀行貸不到二胎,裕融企業可以,因為裕融二胎的計算方式,是看你還掉的本金,而且最高可以貸到110%,想貸200萬並不難,貸款條件也跟銀行差不多,是可以考慮的選項。

※延伸閱讀:二胎房貸大哉問,你想知道的答案這裡有

找其他民間貸款或當鋪

 

找其他民間貸款或當鋪

絕對不推薦!200萬不是個小數目,民間貸款通常也會要求提供抵押品,但利息的計算方式是以月計息,再加上高額的手續費、服務費等等,申請200萬,到手能有180萬就要偷笑了,每個月的月付金高到你笑不出來,最後房子或車子只能規民間金主所有,再說一次,絕對不推薦其他民間貸款或當鋪。

想借200萬,通常要有抵押品才容易成功,抵押品中又以房子最有價值,想借200萬,裕融二胎房貸是最有機會的。  

辦理轉增貸要注意的3個地方

辦理轉增貸要注意的3個地方

房屋轉增貸可以一次取得大筆資金,不受薪資22倍上限的限制,但辦理過程卻不如想像的容易,信用狀況要維持好,轉貸成本要考量,申請文件不齊整個重頭再來,這三個地方你一定要注意。

細節1:轉增貸有固定成本,不是看利率低就趕快轉

轉增貸衍生出的作業費用,都要客戶自己負擔,包含可能的估價、徵信、塗銷、設定、代書等等相關費用,其分別金額如下:

1)政府規費 通常是貸款金額的千分之一

2)代書費 通常是4,000~8,000

3)銀行帳管費 依各銀行規定,約4,000~5,000

4)塗銷費 約2,500

5)原房貸行的違約金,通常房貸會綁約2-3年,提早解約會產生違約金

相關費用加一加,大約是15,000~20,000,可以自行計算轉增貸少付的利息錢,是否有超過這些手續費。

細節2:準備資料要齊全,不然申貸時間拖更長

銀行希望你的相關文件,準備的越齊全越好,這樣可以加快審核的速度(要退件也快),一定要準備的相關文件如下:

1)房屋和土地的相關資料(謄本)

2)所得證明(薪資轉帳、扣繳憑單、財產清單等)

3)身分證件

4)視銀行要求提供其他相關資料

簡單來說,房屋和土地的相關資料,以及個人身分和財力證明是必備的,銀行其實也只是想知道,你會在固定的時間還錢,這樣他就安心了。

細節3:好信用走遍天下,信用差寸步難行

現在銀行非常看重個人信用,以信用報告為基準,信用評分在600分以上才能順利向銀行貸款,而哪些原因會造成信用評分下降:

1)信用卡循環表示你無法負擔自己跟銀行預支的錢,還不出來就等於信用不好,除了收取高利息外,信用評分也會嚴重扣分。

2)預借現金表示資金緊張,利息也比較高,且隨時有倒帳可能。

3)遲繳不管任何原因的遲繳,一次都不行。

4)短期內一直增貸所謂短期指的是一年內,如果一年內連續向銀行申請了房貸、信貸或其他貸款,下一筆貸款通過的機率就非常低

5)債務協商包含個別協商、前置協商、債務協商等等都算,表示信用狀況已進入非常不佳的階段。

6)其他包含聯徵多查、呆帳…等等,都是信用大忌。 對銀行來說,希望你的負債慢慢減少,風險性較低,也才算是有信用。

※延伸閱讀:個人信用報告很重要嗎?對我有什麼影響?

轉增貸辦不過,還有什麼可以選?

如果轉增貸辦不過,也可以考慮申請二胎房貸,二胎房貸是在保留原本房貸的情形下,找第二家銀行再借一筆房貸,貸款成數最高可以到85%,甚至到90%,但一樣要檢視信用狀況,以及客戶的償還能力。

如果信用較差,或者貸款額度不夠你使用,還可以考慮裕融企業的二胎房貸,額度最高300萬,貸款成數最高110%,審核又比銀行寬鬆許多,是你銀行貸款不過時的第二選擇。

※延伸閱讀:二胎房貸大哉問,你想知道的答案這裡有