分類: 貸款消息

工業住宅是什麼？有分什麼種類？

根據《都市計畫法》的分類，劃分為住宅區、商業區、工業區，工業區用地又分為特種、甲種、乙種、零星四大類，阿滴代言的乙種工業區住宅，主要是給那些公害輕微的工廠或工業設施使用的，包含「剪接錄音工作室」、「企業營運總部」都可以放，所以相對於其他工業區更有改成住宅的空間。

由於產業外移的關係，閒置的工業用地越來越多，這些工業用地被建商買下，蓋了房子成為工業宅，打著辦公室使用、一般事務所、住辦混合等標語，讓民眾誤以為可居住而購入。

工業住宅缺點有哪些？

乙種工業住宅缺點有哪些？想購買或居住乙種工業宅，有3大缺點要特別注意：

• 銀行貸款成數低

一般住宅通常可貸7-8成，工業宅雖然價格便宜，但貸款成數通常只有6成或更低，貸款利率也比一般住宅高，亦無法申請政府優惠房貸。

• 增值性低

工業宅附近幾乎都是工廠或其他工業設施，居住環境不佳，相對轉手不易，增值性也比一般住宅差。

• 有額外成本

很多工業宅為了規避責任，常以毛胚屋交屋，或沒有任何裝潢，要自己花更多錢來整理，不管金錢或時間都耗費更多。

雖然可以透過變更土地地目的方式，讓乙種工業住宅就地合法，但考慮到居住環境，以及須承擔的風險，想購入乙種工業宅還是要多方考慮再做決定。

工業宅房屋貸款額度有多少？哪些因素會影響核貸成數？

雖然多數銀行都標榜房貸成數有8～85成的貸款額度，但根據聯徵中心統計，實際上平均取得的貸款成數約73成左右。這是因為銀行在核貸前，會先根據房屋的物件狀況進行鑑價與分級，並評估申請人財收，才會決定核貸條件。

其他會影響房屋貸款成數的因素：房屋的用途也會對核貸成數造成影響。純住宅因為保值性佳且好轉手，銀行的可貸成數一定會高過住商合一的物件，利率也會比較低。而近年興起的「工業宅」，由於屬乙種工業用地，僅能作一般事務所使用，銀行的核貸成數僅6成，甚至會完全拒絕貸款。

工業宅想合法變住宅？ 專家曝解方：須跟時間賽跑

根據內政部不動產資訊平台最新統計，台北市平均屋齡36年為六都之冠，並且有超過一半行政區的平均屋齡超過40年以上，急需以都市更新改善。以「南港產專區」都更案為例，因位處工業區，屬「違規住宅」，若想改建爭取容積獎勵並轉為合法住宅，專家指相關措施有時效性，要跟時間賽跑。

容積獎勵有期限 恐錯過做合法住宅良機

南港產專區內的工業區住戶、同時具備都更諮商師證照的顧問胡家瑒表示，南港產專區於2019年1月公告，有效期間6年，預計2025年的1月到期，相關容積獎勵亦會隨著時間遞減，「不然誰要搶先申請？」

因為愈晚申請獎勵愈少，甚至還錯過合法做為住商混合使用的良機。 胡家瑒進一步說明，撇除透過都更程序使工業宅合法化之外，都更的好處其實還很多，例如維護居住的舒適度與安全性、改善住宅品質與提升社區生活機能。

新聞出處》東森新聞

工業住宅會有什麼問題？

工業住宅缺點？因為政策風險與容積率、建蔽率不同，通常會賣得比較便宜以吸引民眾，但與此同時，其核貸限制、持有稅率都會比一般住宅來得更高，另外若房屋所有權人被發現有居住使用，也會被開罰，除非你真的打算要做工作室等住宅以外的用途，否則非常不建議購買。

通常購買的住戶也知道工業宅的問題所在，但因為便宜，就抱著僥倖的心態購買，對於政府查核實際使用狀況不配合，希望因為多數人違規後要求變更都市計畫，只需繳一點錢就地合法，但政府也不會那麼容易妥協，一旦查獲工業區建物當作住宅使用就會開罰，因此工業宅也屬於地雷房型，不易賣出或貸款。

自備款準備不夠，有其他取得資金的辦法嗎？

用房子抵押借款？房貸轉貸、增貸、二胎先弄懂

有房子的民眾，若有貸款需求，通常會以名下房屋做為借錢的工具，像是增貸、轉貸及二胎等。

先有房貸才衍生出增貸、轉貸及二胎等相關貸款問題，屋比房屋總監陳傑鳴說明，常聽到的增貸、轉貸及二胎各是以抵押房屋借錢的不同方式。

例如，「增貸」為房屋所有權人就目前貸款償還金額及房屋市價，向原房貸銀行另外申請一筆貸款。「轉貸」則是將原貸款方案清償，改申辦另一家銀行的貸款方案。

轉貸算二胎嗎？房屋貸款種類有哪些？

1. 理財型房貸

理財型房貸是一種將名下債務轉化為資金的一種房貸產品，它與一般一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金會自動轉換為循環額度，可隨時動用、按日計息，如果沒有提領出來，銀行也不會收取任何利息。不管是要拿來做投資、以錢滾錢，或者是臨時需要周轉金，只要是在房貸額度內，都可以自由運用這筆資金。

目前許多銀行都有提供理財型房貸（有的銀行叫回復型房貸），利率落在1.55%～9%之間，由於循環動用型風險較高，所以利率也比較高，不過實際還是要看個人的信用條件及財務狀況來決定。理財型房貸屬於短期契約，大多是一年一約， 如果信用狀況正常， 通常可以自動續約；如果信用不良或財務狀況有問題，可能就無法續約。

2. 房屋增貸／轉增貸

房屋增貸就是拿已經有貸款的房子，再向銀行申請增加貸款，把房子的增值空間轉換成現金作運用，大部分的銀行都有提供房屋增貸，房屋增貸利率大約是1.37%～1.64%之間，利率比信貸更低，不管事拿來修繕房屋、投資理財或做短期紓困都很方便。

而房屋轉增貸就是將原有的房屋貸款轉到另一間銀行，由於轉貸的時候，新的銀行會重新幫房子鑑價，貸款成數及利率條件也可能比原本的銀行好，因此也有機會取得一筆額外的資金。

通常原房貸的設定金額本來就很高，所以銀行的增貸空間通常都很少；轉貸雖然有機會爭取到額外的資金，但也需負擔轉貸的成本。

3. 二胎房貸

二胎房貸就是在保留原本房貸的情況下，向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸，取得額外的資金作運用，申貸手續也比轉貸來得簡單。

銀行房屋貸款利率雖然較低，但由於二胎房貸的風險較高，銀行大多不願意承作、審核也比較嚴格；而融資公司的利率雖然高一點，但審核比銀行寬鬆許多，對於自營商、收入領現族來說較友善。

許多民間的房屋2貸，不僅利率高得嚇人，還會以各種名目收取高額的費用，建議慎選借貸的管道。

房屋轉貸是什麼？

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思，將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款，以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款，因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值，如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度，僅減少利息支出，即稱作房貸轉貸、平降轉。

推薦房貸轉貸的銀行申請文件與流程

若是你申請轉（增）貸，只需備妥以下資料，並選定一家銀行，就可以開始著手申辦。文件與流程如下面介紹：

(1)房屋轉增貸的申請文件資料

• 雙證件影本
• 申請書與個資同意書
• 最近1年原房貸繳款明細
• 戶籍謄本建物土地所有權狀影本
• 6個月薪轉證明、扣繳憑單或其他財力證明

(2)房屋轉增貸的申請流程

• 選定適合的銀行申辦
• 新銀行重新評估鑑價
• 銀行與你簽約與對保
• 新銀行第二抵押權人
• 地政事務所辦理塗銷
• 撥款到指定匯款帳戶

房屋轉貸常見問題

• Q有沒有推薦房屋轉貸的銀行？怎麼選比較好？
• A銀行的房屋貸款利率都不高，向哪家銀行申請差別幾乎不大。若你仍是有房屋轉增貸的需求，建議向平常有往來的銀行申請，反而可以省去許多流程與麻煩。

• Q我剛買房子，要多久才能申請房屋（轉）增貸？
• A我們可以從三個方向來談這個問題：
  ①銀行通常會婉拒短期連續的貸款，新買的房子交屋後要馬上再申請一筆貸款，銀行是不會承做的，因此建議至少要繳滿二年貸款後，再向銀行申請，過件的機率才會比較高。
  ②假如你的房屋貸款有使用寬限期，建議要在寬限期過後，再繳滿2年，向銀行申請增貸的成功機率才會比較高。
  ③上面兩項的條件限制，至少都要有二年的時間起跳。假如你急需資金，房屋貸款未滿二年，此時你可以考慮「新鑫二胎房貸」。因為新鑫二胎房貸：審核條件寬鬆、撥款快速（送件後3個工作天即可撥款）、貸款額度最高可到500萬。
  就算你才剛買房，或有信用狀況不佳等情況，都歡迎你加Line或撥打免付費電話：0800-213886線上諮詢，一樣都可以順利核貸。

本文經同意轉載》轉貸算二胎嗎？推薦房貸轉貸的銀行流程有哪些？

買凶宅銀行無法貸　二胎增貸助解套

《蘋果新聞網》找到陳男，他從事紙紮業，年收入60~100萬，已婚育有2子女的他，與弟弟等共6名家人，同住在仁武一間屋齡5年的透天厝，他透露當年入手價約1200萬，近年房價上揚，他想賣掉自家透天厝，再換一間價格便宜的凶宅，舉家遷入。

凶宅因為不能貸款，因此買方預算往往不高，早期還有300萬以下的產品，但這兩年房價上漲，多數凶宅價位在500~1000萬，較容易成交，而當客戶買凶宅無法貸款，往往以信貸、或以其他房屋增貸、或其他管道借款來購買凶宅。

二胎增貸申請條件有哪些？

房屋增貸並不是提出申請就會通過，銀行仍會就客戶的個人條件和房屋進行審核，在提出二胎增貸申請前，不妨先確認一下自己是否符合這些條件：

• • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者（信用報告中的信用評分須達600分以上）
  • 有明確的財力證明(扣繳憑單、薪資轉帳等)
  • 負債比須符合銀行規定（負債比率需低於6０％以上）
  • 工作收入穩定，有工作證明(勞保投保紀錄或在職證明)

通膨升息影響民眾買房購買力，專家建議買房先準備2~3成自備款，不同的房屋類型，銀行提供房貸成數限制也不同，當頭期款準備不足時，除了跟親友、建商借錢之外，還可以考慮申請新鑫二順位貸款，審核比銀行寬鬆且撥款快速，房貸多久可以轉貸？房貸繳納至少一~二年再申請房貸增貸或轉貸比較好，這樣可以讓銀行知道，這段期間還款的情形，讓銀行可以憑這些還款紀錄來推測借款人是否為風險較高的客戶，而降低核貸金額，或甚至是婉拒申請。

央行升息！專家估：下半年房貸利率恐漲2%

市場預估今年還有2次理監事會議，繼續升息的機率高。陳定中指出，以五大行庫新承作房貸利率的歷史資料來看，從2010年之後，平均都落在2%以下，而這波升息循環很可能一舉創下10多年來新高紀錄。

陳定中以3大理由，建議民眾買房前應準備2.5~3成自備款。首先是目前處升息循環階段，需先保留下半年可能增加的每月還款金額。再來是，這段時間由於房價上漲快速，銀行鑑價仍跟不上房價，央行近期也調整了存款準備率，換言之銀行的部分資金受限，在融資放貸上也可能趨於保守，讓房貸成數可能與期望有所落差。

房貸成數限制有哪些不同？

買預售屋、新成屋還是中古屋房貸成數有什麼不同？每種房屋類型都各有優缺點，不同的房屋種類、價格也不一樣，你可以針對需求做選擇：

這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

自備款不足怎麼辦？

如果自備款不足，除了跟親友借錢之外，常見還有2種方式：

• 建商借錢補足

如果自備款不足，建商可能會提出自己借你一筆錢來補足，但交屋前要讓它設定二順位抵押權，申請人可評估自己的還款能力來決定，有了建商的房貸設定後，該設定也視為民間設定，後續無法再跟銀行增貸，但可以找新鑫申請房屋增貸。

• 新鑫二胎房貸

因為銀行鑑價較為保守，無法貸好貸滿，如果銀行額度不足，可以在取得房子後，考慮申請新鑫二順位貸款作為裝潢或添購家具之用。

房貸多久可以轉貸？

房貸多久可以轉貸？一般會建議房貸至少繳滿兩年再申請銀行（增）轉貸，房屋轉增貸並不是提出申請就會通過，由於房屋轉貸／轉增貸等於重辦房貸，銀行除了會重新鑑價房屋價值，也會重新評估申貸人的條件，如果您的收入狀況、信用狀況不如以往，即可能會影響您的核貸額度和利率，甚至影響過件率。

房貸轉貸申請條件有哪些？

在提出申請前，不妨先確認一下自己是否符合這些條件：

• 原房貸繳款紀錄正常
• 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者（信用報告中的信用評分須達600分以上）
• 有明確的財力證明(扣繳憑單、薪資轉帳等)
• 負債比須符合銀行規定（負債比率需低於6０％以上）
• 工作收入穩定，有工作證明(勞保投保紀錄或在職證明)

房貸轉貸有寬限期嗎？

有的。由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款，所以申請貸款時，您可以選擇使用1～3年的房貸寬限期。

新聞出處》ETtoday房產雲

央行升息抗通膨，聯準會升息3碼，央行跟進升息半碼並調升存準率，今年受到疫情延燒的影響，內需消費出現緊縮，多位學者認為升息會進一步傷害景氣，除了原本因通膨壓抑消費動能，升息後房貸上升又將排擠到其他消費，民眾調薪速度趕不上房貸升息速度，民眾買不起新成屋，還能考慮中古屋，老屋貸款的成數有個不成文的規定，銀行貸款最多就7成，除非地點特別好，或是客戶的賺錢能力特別強。

買房薪苦！還好有中古屋

根據實價登錄的資料指出，全台近三年的房價平均上漲20.1%，但台南市的漲幅卻是34.3%，而平均提繳薪資卻低於全台平均的增幅，只成長3.8%，換算下來，跟近三年的房價與薪資的漲幅相比，差距高達8.9倍，也讓住台南的年輕世代，說以他們3到4萬的薪水，要買房似乎遙不可及。

房仲蔣貹賢 ：「如果說以大樓來講的話，目前我們在700、800萬左右，還是能夠買到在20、30年左右這樣的中古屋。」

房仲認為 ，中古屋房價可以考慮，但飆升的房價跟薪資脫鉤，台南的年輕世代要買房，似乎有點遙不可及。

中古屋、新成屋、預售屋優缺點比較

央行升息，買房要考慮房貸利率、房貸額度，買預售屋、新成屋還是中古屋？每種房屋類型都各有優缺點，不同的房屋種類、價格也不一樣，你可以針對需求做選擇：

新聞出處》時報資訊