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轉貸算二胎嗎?房貸轉貸的銀行流程怎麼跑?《貸好事回家

用房子抵押借款?房貸轉貸、增貸、二胎先弄懂

有房子的民眾,若有貸款需求,通常會以名下房屋做為借錢的工具,像是增貸、轉貸及二胎等。

先有房貸才衍生出增貸、轉貸及二胎等相關貸款問題,屋比房屋總監陳傑鳴說明,常聽到的增貸、轉貸及二胎各是以抵押房屋借錢的不同方式。

例如,「增貸」為房屋所有權人就目前貸款償還金額及房屋市價,向原房貸銀行另外申請一筆貸款。「轉貸」則是將原貸款方案清償,改申辦另一家銀行的貸款方案。

轉貸算二胎嗎?房屋貸款種類有哪些?

1. 理財型房貸

理財型房貸是一種將名下債務轉化為資金的一種房貸產品,它與一般一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用,而理財型房貸的還款本金會自動轉換為循環額度,可隨時動用、按日計息,如果沒有提領出來,銀行也不會收取任何利息。不管是要拿來做投資、以錢滾錢,或者是臨時需要周轉金,只要是在房貸額度內,都可以自由運用這筆資金。

目前許多銀行都有提供理財型房貸(有的銀行叫回復型房貸),利率落在1.55%~9%之間,由於循環動用型風險較高,所以利率也比較高,不過實際還是要看個人的信用條件及財務狀況來決定。理財型房貸屬於短期契約,大多是一年一約, 如果信用狀況正常, 通常可以自動續約;如果信用不良或財務狀況有問題,可能就無法續約。

2. 房屋增貸/轉增貸

房屋增貸就是拿已經有貸款的房子,再向銀行申請增加貸款,把房子的增值空間轉換成現金作運用,大部分的銀行都有提供房屋增貸,房屋增貸利率大約是1.37%~1.64%之間,利率比信貸更低,不管事拿來修繕房屋、投資理財或做短期紓困都很方便。

而房屋轉增貸就是將原有的房屋貸款轉到另一間銀行,由於轉貸的時候,新的銀行會重新幫房子鑑價,貸款成數及利率條件也可能比原本的銀行好,因此也有機會取得一筆額外的資金。

通常原房貸的設定金額本來就很高,所以銀行的增貸空間通常都很少;轉貸雖然有機會爭取到額外的資金,但也需負擔轉貸的成本。

3. 二胎房貸

二胎房貸就是在保留原本房貸的情況下,向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸,取得額外的資金作運用,申貸手續也比轉貸來得簡單。

銀行房屋貸款利率雖然較低,但由於二胎房貸的風險較高,銀行大多不願意承作、審核也比較嚴格;而融資公司的利率雖然高一點,但審核比銀行寬鬆許多,對於自營商、收入領現族來說較友善。

許多民間的房屋2貸,不僅利率高得嚇人,還會以各種名目收取高額的費用,建議慎選借貸的管道。

房屋轉貸是什麼?

房貸轉貸就是幫房貸搬家的意思,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值,如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度,僅減少利息支出,即稱作房貸轉貸平降轉

推薦房貸轉貸的銀行申請文件與流程

若是你申請轉(增)貸,只需備妥以下資料,並選定一家銀行,就可以開始著手申辦。文件與流程如下面介紹:

(1)房屋轉增貸的申請文件資料

  • 雙證件影本
  • 申請書與個資同意書
  • 最近1年原房貸繳款明細
  • 戶籍謄本建物土地所有權狀影本
  • 6個月薪轉證明、扣繳憑單或其他財力證明

(2)房屋轉增貸的申請流程

  • 選定適合的銀行申辦
  • 新銀行重新評估鑑價
  • 銀行與你簽約與對保
  • 新銀行第二抵押權人
  • 地政事務所辦理塗銷
  • 撥款到指定匯款帳戶

房屋轉貸常見問題

  • Q有沒有推薦房屋轉貸的銀行?怎麼選比較好?
  • A銀行的房屋貸款利率都不高,向哪家銀行申請差別幾乎不大。若你仍是有房屋轉增貸的需求,建議向平常有往來的銀行申請,反而可以省去許多流程與麻煩。
  • Q我剛買房子,要多久才能申請房屋(轉)增貸?
  • A我們可以從三個方向來談這個問題:
    ①銀行通常會婉拒短期連續的貸款,新買的房子交屋後要馬上再申請一筆貸款,銀行是不會承做的,因此建議至少要繳滿二年貸款後,再向銀行申請,過件的機率才會比較高。
    ②假如你的房屋貸款有使用寬限期,建議要在寬限期過後,再繳滿2年,向銀行申請增貸的成功機率才會比較高。
    ③上面兩項的條件限制,至少都要有二年的時間起跳。假如你急需資金,房屋貸款未滿二年,此時你可以考慮「新鑫二胎房貸」。因為新鑫二胎房貸:審核條件寬鬆、撥款快速(送件後3個工作天即可撥款)、貸款額度最高可到500萬。
    就算你才剛買房,或有信用狀況不佳等情況,都歡迎你加Line或撥打免付費電話:0800-213886線上諮詢,一樣都可以順利核貸。

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好事貸二胎入帳撥款要幾天?如何查詢房屋還能增貸多少?

好事貸二胎入帳撥款要多久呢?好事貸為新鑫股份有限公司的直屬經銷商,透過好事貸辦理貸款,流程簡便快速,二胎房貸從申請到撥款入帳只需要三天,如果是向銀行申請二胎房貸,從送申請到撥款下來,至少要等候7個工作天;申請民間二胎房貸,從申請到撥款需1~3個工作天。申請房屋增貸前建議先確認自身財力、信用條件和房屋條件,房屋增貸要多久?房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,就可以完成二胎增貸撥款。

買凶宅銀行無法貸 二胎增貸助解套

《蘋果新聞網》找到陳男,他從事紙紮業,年收入60~100萬,已婚育有2子女的他,與弟弟等共6名家人,同住在仁武一間屋齡5年的透天厝,他透露當年入手價約1200萬,近年房價上揚,他想賣掉自家透天厝,再換一間價格便宜的凶宅,舉家遷入。

凶宅因為不能貸款,因此買方預算往往不高,早期還有300萬以下的產品,但這兩年房價上漲,多數凶宅價位在500~1000萬,較容易成交,而當客戶買凶宅無法貸款,往往以信貸、或以其他房屋增、或其他管道借款來購買凶宅。

二胎增貸申請條件有哪些?

房屋增貸並不是提出申請就會通過,銀行仍會就客戶的個人條件和房屋進行審核,在提出二胎增貸申請前,不妨先確認一下自己是否符合這些條件:

    • 原房貸繳款紀錄正常
    • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者(信用報告中的信用評分須達600分以上)
    • 有明確的財力證明(扣繳憑單、薪資轉帳等)
    • 負債比須符合銀行規定(負債比率需低於60%以上)
    • 工作收入穩定,有工作證明(勞保投保紀錄或在職證明)

二胎增貸流程是什麼?房子增貸撥款要多久?

  • 提出申請:親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(約需0.5天)。
  • 房屋鑑價:銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業(約需2天)。
  • 進行審核:估價完成後若有增貸空間,則銀行開始進行審核(約需3-5天)。
  • 對保簽約:貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業,對保時須備妥雙證件、撥款存摺、
  • 鑑章、權狀正本(約需0.5天)。
  • 設定抵押:代書送件地政事務所,辦理抵押權設定(約需1~2天)。
  • 撥款入戶:設定完成後,銀行撥款至帳戶(約需0.5天)。

房屋增貸要多久?好事貸房屋增貸流程從提出申請至撥款入帳合計約7~10個工作天,就可以完成撥款。

銀行房貸增貸不過,其他取得資金的方法?

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,您也可以考慮申請二胎房貸

(1) 活化不動產的新選擇:二胎房貸

二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸,就是在保留原本房貸的情形下,向另一間銀行再借一筆房貸,等於你身上同時有兩筆房貸,只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:

✓貸款額度較大
✓申請流程較簡單
✓不須放棄原房貸優惠
✘貸款利率較高

房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較

 貸款方式  房貸增貸 房貸轉貸 轉增貸 二胎房貸
 申辦銀行  原貸款銀行 新貸款銀行 新貸款銀行 新貸款銀行
 抵押設定  增貸部分需追加設定抵押權 塗銷第一順位抵押權後再設定 塗銷第一順位抵押權後再設定 直接設定第二順位抵押權
 優點  利率低、申辦簡單、額外資金 降低利率、延長還款年限 降低利率、延長還款年限、額外資金 申辦簡單、額外資金、保有原房貸優惠
 缺點  額度小、審核嚴 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 利率高
  • 增貸與轉貸的差別在於,前者在同一家銀行;後者換別家銀行。
  • 轉貸與轉增貸的差別在於,前者沒有額外多貸金額,即「平轉」;後者有額外增加貸款金額。
  • 轉增貸與二胎房貸的差別在於,前者經由塗銷的程序,轉貸銀行會取代原貸款銀行的第一順位抵押權,成為新的第一順位抵押權人;後者則是第一順位抵押權人不動,另外加上第二順位抵押權人。

(2) 二胎房貸的申請管道

二胎 銀行 融資

除了銀行之外,股票上市融資公司裕融新鑫、及民間借貸業者(如當鋪、代書)都有提供二胎房屋貸款,由於二胎房貸屬於高風險業務,因此銀行二胎房貸的審核較嚴格,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到 85 成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是 30-80 萬元不等。

如果辦不了銀行二胎房貸、或對於額度不滿意,您可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,新鑫二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,對裕融新鑫來說都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到 500萬資金。

好事貸二胎入帳撥款要多久?二胎房貸流程是什麼?

好事貸二胎入帳撥款要幾天?從申請貸款到審核完成撥款大約2天即可撥入銀行指定帳戶中。

  • 諮詢申請

客戶可來電0800-213886、加LINE、線上填單等各種方式聯繫好事貸業務經理,提供詳細地址就能幫你免費估價(不需提供權狀),若初估房屋有空間且符合新鑫二胎房貸申請條件,就會請你提供資料備審。

  • 審核

新鑫公司會根據申請人及房屋條件審核,評估可貸額度及利率。審核結果出來,會由經辦業務會與客戶確認核貸條件。

  • 簽約對保

若同意貸款條件,對保專員會與你約時間在地政事務所簽約對保,並完成抵押權設定。

  • 撥款

待大約兩天後即可完成地政設定,款項即撥入你指定的銀行帳戶。

好事貸二胎入帳撥款要幾天?辦理二胎房貸的流程其實和購屋貸款流程差不多,相信對於辦理過房屋貸款的人來說並不陌生,銀行二胎整個流程約需7-14個工作天,向融資公司辦理,最快僅需3天就可完成。

新聞出處》蘋果新聞網

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房貸成數限制有什麼不同?銀行房貸轉貸不過還有二順位貸款

通膨升息影響民眾買房購買力,專家建議買房先準備2~3成自備款,不同的房屋類型,銀行提供房貸成數限制也不同,當頭期款準備不足時,除了跟親友、建商借錢之外,還可以考慮申請新鑫二順位貸款,審核比銀行寬鬆且撥款快速,房貸多久可以轉貸?房貸繳納至少一~二年再申請房貸增貸或轉貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這段期間還款的情形,讓銀行可以憑這些還款紀錄來推測借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

央行升息!專家估:下半年房貸利率恐漲2%

市場預估今年還有2次理監事會議,繼續升息的機率高。陳定中指出,以五大行庫新承作房貸利率的歷史資料來看,從2010年之後,平均都落在2%以下,而這波升息循環很可能一舉創下10多年來新高紀錄。

陳定中以3大理由,建議民眾買房前應準備2.5~3成自備款。首先是目前處升息循環階段,需先保留下半年可能增加的每月還款金額。再來是,這段時間由於房價上漲快速,銀行鑑價仍跟不上房價,央行近期也調整了存款準備率,換言之銀行的部分資金受限,在融資放貸上也可能趨於保守,讓房貸成數可能與期望有所落差。

房貸成數限制有哪些不同?

買預售屋、新成屋還是中古屋房貸成數有什麼不同?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
優點 頭期不用一次繳清、可客製化(客變) 可即刻入住、議價空間大 購置成本低、周邊機能佳
缺點 成品恐不如預期、施工時間不定 自備款壓力大 房屋老舊
價格
貸款成數 8成 7~8成 5~8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

自備款不足怎麼辦?

如果自備款不足,除了跟親友借錢之外,常見還有2種方式:

  • 建商借錢補足

如果自備款不足,建商可能會提出自己借你一筆錢來補足,但交屋前要讓它設定二順位抵押權,申請人可評估自己的還款能力來決定,有了建商的房貸設定後,該設定也視為民間設定,後續無法再跟銀行增貸,但可以找新鑫申請房屋增貸

  • 新鑫二胎房貸

因為銀行鑑價較為保守,無法貸好貸滿,如果銀行額度不足,可以在取得房子後,考慮申請新鑫二順位貸款作為裝潢或添購家具之用。

房貸多久可以轉貸

房貸多久可以轉貸?一般會建議房貸至少繳滿兩年再申請銀行(增)轉貸,房屋轉增貸並不是提出申請就會通過,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

房貸轉貸申請條件有哪些?

在提出申請前,不妨先確認一下自己是否符合這些條件:

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者(信用報告中的信用評分須達600分以上)
  • 有明確的財力證明(扣繳憑單、薪資轉帳等)
  • 負債比須符合銀行規定(負債比率需低於60%以上)
  • 工作收入穩定,有工作證明(勞保投保紀錄或在職證明)

房貸轉貸有寬限期嗎?

有的。由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款,所以申請貸款時,您可以選擇使用1~3年的房貸寬限期。

新聞出處》ETtoday房產雲

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央行升息房貸升息買房比較 中古屋貸款成數有多高?

央行升息抗通膨,聯準會升息3碼,央行跟進升息半碼並調升存準率,今年受到疫情延燒的影響,內需消費出現緊縮,多位學者認為升息會進一步傷害景氣,除了原本因通膨壓抑消費動能,升息後房貸上升又將排擠到其他消費,民眾調薪速度趕不上房貸升息速度,民眾買不起新成屋,還能考慮中古屋,老屋貸款的成數有個不成文的規定,銀行貸款最多就7成,除非地點特別好,或是客戶的賺錢能力特別強。

買房薪苦!還好有中古屋

根據實價登錄的資料指出,全台近三年的房價平均上漲20.1%,但台南市的漲幅卻是34.3%,而平均提繳薪資卻低於全台平均的增幅,只成長3.8%,換算下來,跟近三年的房價與薪資的漲幅相比,差距高達8.9倍,也讓住台南的年輕世代,說以他們3到4萬的薪水,要買房似乎遙不可及。

房仲蔣貹賢 :「如果說以大樓來講的話,目前我們在700、800萬左右,還是能夠買到在20、30年左右這樣的中古屋。」

房仲認為 ,中古屋房價可以考慮,但飆升的房價跟薪資脫鉤,台南的年輕世代要買房,似乎有點遙不可及。

中古屋、新成屋、預售屋優缺點比較

央行升息,買房要考慮房貸利率、房貸額度,買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
優點 頭期不用一次繳清、可客製化(客變) 可即刻入住、議價空間大 購置成本低、周邊機能佳
缺點 成品恐不如預期、施工時間不定 自備款壓力大 房屋老舊
價格
貸款成數 8成 7~8成 5~8成

中古屋貸款成數高嗎?最多可以貸多少?

中古屋的貸款成數可能比新成屋略低一些老房子抵押貸款一般可以貸6~7成左右,但要注意,是銀行鑑價的6~7成,不是購入價格的6~7成,所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

影響中古屋貸款成數的因素有很多,大致上有以下幾點:

  • 房屋狀況
  • 房屋耐用年數(屋齡)
  • 房屋座落地段
  • 房屋周邊設施
  • 借款人財務狀況(還款能力)
  • 借款人信用狀況

由此可知,即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足,部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款,或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。

房屋增貸、房貸轉貸、房屋轉增貸哪個適合我?

原本的一胎房貸繳了一段時間後,如果有資金需求,可以向原本或另一間房貸銀行提出增貸的要求,這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價,職收狀況,信用狀況,負債狀況等等,綜合評估後決定是否讓你增貸、轉增貸。

(1) 何謂房貸增貸?

房屋增貸就是跟原房貸銀行申請增貸、舊案增貸,在房子已經申請過房屋貸款的情況下,再向原房貸銀行申請增加貸款,這筆資金不論是拿來投資理財、家庭或公司周轉都很方便。而可增貸額度來自於您已經償還的貸款本金,當然還會參酌當時的房屋價值與申貸人的房貸繳納紀錄、財力條件與信用狀況作為審核的依據,決定核貸金額。

(2) 何謂房屋轉貸?

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值,如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度,僅減少利息支出,即稱作房貸轉貸平降轉

(3) 何謂房貸轉增貸?

根據上述情形,如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高,即有機會多貸一筆資金出來作運用,即稱作房貸轉增貸,一般而言,申請房屋增貸或房屋轉增貸,都能夠享有與原本房貸差不多的利率,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在轉貸利率1.4%~3%。

新聞出處》時報資訊

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報稅須知》房貸增貸利息不可列舉 增貸次數有限制嗎?

報稅季到了,房貸可以抵稅為自用住宅購屋借款利息,若為房貸增貸利息則無法列舉扣除,納稅人申報時務必留意。面對買房自備款可能不夠、房貸月付金額增加的窘境,房屋增貸成為解決資金問題的解方之一,申請房屋增貸建議房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,如此可以讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款風險性,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

房屋增貸利息不可列舉扣除

民眾申報綜合所得稅時,可列舉扣除自用住宅購屋借款利息,財政部中區國稅表示,民眾貸款買房自住,後續因其他資金需求申請增額貸款,由於增貸部分的利息並非原始購屋所產生,因此不能列舉扣除,納稅人應自行減除,以免被國稅局剔除補稅。

國稅局表示,《所得稅法》針對購屋借款利息列舉扣除額,規定必須是納稅人為購買自用住宅,而向金融機構借款所支付的利息,才可申報列舉扣除額,貸款目的必須以「購屋」為限。

房屋增貸是什麼?

當你需要資金周轉時,只要向銀行申請房貸增貸,把增值的房價、已償還的房貸本金拿出來作運用,原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價,並依據借款人的債信與財力狀況,進行評估審核,給予准駁。

如何申請房屋增貸?

(1) 房屋增貸條件有哪些?

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者(信用評分須達600分以上
  • 需有明確的財力證明
  • 工作收入穩定,有工作證明

(2) 房屋增貸需準備哪些資料?

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請,也因為已經是往來許久的客戶,銀行內部也有借款人的基本資料,所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單,需準備資料如下:

  • 雙證件
  • 申請書與個資同意書資料
  • 工作證明資料(如勞保異動明細、在職證明等)
  • 收入證明資料(如薪資轉帳存摺、扣繳憑單、所得清單或完稅證明)
  • 其他財力證明資料(如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料)

房屋增貸缺點有哪些?

房屋增貸的審核非常嚴格,當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房屋增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守,也可能會因為鑑價後增值空間不大,導致核貸金額較低。

房屋增貸注意事項

房貸增貸次數最多為2-3次,每申請一次增貸,銀行會重新鑑價房屋價值,加上貸款成數也可能會因為屋況或借款人條件變差而減少,因此極有可能愈貸愈少錢。

想辦理房屋增貸,通常是直接找銀行,而銀行的估價比較保守,放款也有兩大準則:

  • 房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
  • 屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
    假設老屋的主要建材是加強磚造,該耐用年限是35年,則貸款最長年限是42年,若這間房子是民國70年建築完成,則這個案子夠申請到貸款的還款到期年限則為112年,但若房子有整理翻修過,一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年,甚至30年等。

兩項條件需同時符合,如果屋齡太老,貸款年限就比較短,還款壓力大增。

新聞出處》經濟日報

管理費便宜、低公設買到賺到?買中古屋揭3大缺點

建商缺工缺料,加上營建成本不斷飆升,首購族換屋族總是會猶豫要買預售屋、新成屋還是中古屋?新成屋自備款壓力大,中古屋貸款成數約7成左右,哪一種房型適合自己?購買中古屋要留意管線狀況與貸款成數較低,需準備多自備款。

這款房低公設、管理費便宜 內行人勸別買原因曝光

台灣房價高不可攀,新屋公設比越來越高也令人卻步,不少人改選擇購買中古屋雖然屋齡高了些,但室內空間卻更實在,若能找到低公設比、管理費便宜,屋齡又在30年以下的物件,更是理想中的理想,不過內行人卻提醒,有些看似CP值超高的中古大樓,其實背後隱藏著重大危機,可能在10年內就會爆發。

便宜背後的代價也不小,內行人舉出6大缺點,包括:都是921前高樓建築、搶建潮產物、低房價區域、非連棟式可分散地震力量,由於低價區賣便宜,建材不可能好,加上管理觀念難以改變,造就低管理費。

買中古屋缺點有哪些?

房屋經過一次以上的買賣轉手,或是領取使用執照超過3年以上的房屋,即為中古屋,貸款成數約房屋總價60%~70%

  • 貸款條件較新屋差
    雖然相較車子,房子是不易跌價的財產,但銀行在估價的時候,除了考量區域,屋齡也是一大重點,中古屋的入手價格比新成屋低,但其實購買中古屋,需要準備更多的自備款,而且貸款條件不會跟新成屋一樣好,例如貸款年限就無法30或40年,寬限期也有可能較新成屋低。
  • 恐有隱形成本
    屋齡較舊的中古屋,可能會有較差或不良的屋況等情形,例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題,因此還要準備一筆裝潢費、修繕費,整體算下來不一定花得比新成屋少。此外,許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少,若有停車需求,可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租? 若有則月租成本也需計入成本中。許多人只看到眼前的房價低,卻沒計算到後面的花費,這也是購買中古屋需要注意的地方。
  • 恐有隱性缺失
    買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水,如果是遇到有漏水問題,可先尋求房屋仲介協調前屋主,請前屋主提供瑕疵擔保責任。依照法律規定,這個瑕疵擔保責任期限是半年保固,若超過半年後才發生漏水情形,就比較麻煩,需透過專業人員經過鑑定後,再經由法院判定其責任歸屬,這是買中古屋,最怕遇到的情形之一。※依據《民法》第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」

不同類型的房子會影響貸款成數嗎?

因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

屋齡會影響貸款成數?

比起屋齡,房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

屋齡 0~6年 6~12年 12~18年 18~24年 24~30年 30~36年 36年以上
平均貸款成數 7成5 7成1 6成9 7成 7成1 7成 7成1

中古屋貸款好辦嗎?

銀行審核時,除了會將房屋狀況列入考量,貸款人本身的收入高低、信用狀況和職業,也會影響貸款利率。

由上面的表格可以得知,屋齡較高的房屋,實際取得的貸款利率會高一些些,但也不會相差太多,影響較大的反而是房屋鑑價的部分,而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡,是否可以貸到您想要的額度。

※2021年10月份,有媒體報導,公股行庫為配合央行打炒房措施,將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上,且不分區域。不過實際上該措施是針對第二戶貸款,因此首購族並不會受到影響。

中古屋貸款成數?

古屋的貸款成數可能比新成屋略低一些,一般可以貸6~7成左右,但要注意,是銀行鑑價的6~7成,不是購入價格的6~7成,所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。

新聞出處》

話題新聞

預售屋貸款成數不足 解約載明註記事項

預售屋貸款房價資訊

一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款,;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。

買預售注意這3件事

近年國內工程量體大幅成長,推升國內營建勞務及材料需求,然而,受到疫情影響,也讓近期缺工嚴重,再加上國際相關材料價格上揚,均使110年以來營造工程物價指數漲勢顯著。根據行政院主計總處調查,自110年5月起,營造工程物價指數較上年同月漲幅均超過2位數。而今年又因俄烏戰事拉升原油等能源及大宗資材價格,指數續揚,1月漲9.24%,2月及3月續漲10.03%及11.36%,第一季平均漲幅超過一成。
第一建經研究中心副理張菱育表示,買預售屋之前,可先觀察該建商的金流狀況,像是基地有沒有抵押借款、有無其他推案、建商是否曾有重大糾紛、過去的推案是否有正常交屋等,而且最好選擇品牌、較具規模的建商,或是打聽該建商的評價,避免找「一案建商」,較能減少遇到建商蓋到一半倒閉的風險。

買預售屋知識

預售屋優點
我想要什麼格局,我都可以跟建商說,建商會依照客人需的需求,去蓋客製化的房屋格局。

預售屋缺點
買了房子之後,你沒有辦法馬上住,再者,預售屋的價格,正常都會比新成屋高許多,而且房子的品質你也完全看不到,所以在買預售屋的時候,會建議你是選比較有口碑的建商,品質相對是比較有保障的,再者,預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。

預售屋貸款成數

銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:新成屋、中古屋和預售屋貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

預售屋貸款成數不足可以解約嗎?

如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

圖片來源:內政部

預售屋房貸成數試算

房貸的繳款期限很長,其實不應該只看最終的金額,也應該參考繳款期間內,月付金會不會對生活造成負擔,這時建議可以利用房貸試工具來作初步評估。
新聞出處》好房網
話題新聞

房貸利率指攀升 房貸試算工具評估負擔

央行3月公布升息一碼,房貸戶備感壓力,房貸利率通常會與指標利率連動,而指標利率可能會隨期間而變化,如未來指標利率上升,則借款人每月還款金額會隨指標利率上升而增加

※2010年銀行公會在金管會及央行的指示下,針對銀行房貸業務訂定「房屋貸款特別提醒事項」,要求各銀行在辦理房屋貸款時,必須提供給貸款人參閱並簽名。

房貸升息 房市毀?!

歐洲央行(ECB)管理委員會週四政策會議決議,維持三大基準利率在歷史低點不變,並確認將加速退出量化寬鬆(QE)的購債計畫,即第三季將結束購債。值烏俄戰爭大幅推高通膨率至創紀錄水準之際,ECB在年底前啟動十多年來首次升息的可能性跟著提高。

ECB管理委員會聲明指出,「通膨已經顯著升高,未來幾個月仍將維持高點,主要因為能源成本急劇增加」,該委員會將採取任何必要的行動,來實現價格穩定的職責,並促使金融維持穩定。

房屋貸款利率2種類

(1) 房屋貸款利率種類

  • 一段式利率

房貸利率通常是以指標利率(I)加上個人加碼利率,而一段式利率的意思就是,在整個貸款期間,您的個人加碼利率都是固定的、維持同一個數字,只有指標利率會變動。

  • 分段式利率/階梯式利率

分段式利率也稱作階梯式利率,同樣是採用指標利率(I)加上個人加碼利率,和一段式利率的差別在於,分段式利率是將貸款期間切成2或3個階段,不同時期採用不同的個人加碼利率來計算利息,通常是「前低後高」,像在爬樓梯一樣。

※雖然央行7月份公布的五大銀行新增房貸平均利率為1.353%,但實際上只有「房屋地段好」、「對銀行貢獻度高」的優質客戶才能享有這麼低的利率。

(2) 各大銀行房貸利率比較

貸款銀行 貸款利率 貸款銀行 貸款利率
台灣銀行 一段式:2.067%起機動計息
分段式:第一年1.697%起、
第二年起2.167%起機動計息
合作金庫 一段式:2.12%起機動計息
分段式:第一年2.01%起、
第二年起2.22%起機動計息
土地銀行 1.55% ~ 2.25%機動計息 遠東銀行 1.35%起機動計息
華南銀行 1.57%起機動計息 國泰世華 1.65% ~ 2.8%機動計息
富邦銀行 1.77% ~ 4.07%機動計息 玉山銀行 1.36% ~ 2.47%機動計息
第一銀行 1.31% ~ 4.00%機動計息 兆豐銀行 1.61%起機動計息
彰化銀行 前六月1.4%起、
七至十二月1.45%起、
第十三月起1.5%起機動計息
台新銀行 1.35% ~ 2.7%機動計息
永豐銀行 1.33%起機動計息 元大銀行 1.48% ~ 2.78 %機動計息
滙豐銀行 1.38% ~ 2.45%機動計息 中國信託 1.52%起機動計息

房貸的繳款期限很長,其實不應該只看最終的金額,也應該參考繳款期間內,月付金會不會對生活造成負擔,這時建議可以利用房貸試算工具來作初步評估。

免費房貸試算工具一覽表

貸款工具 類型 特色
國泰世華 銀行官網 月付金變化重點摘要
台新銀行 銀行官網 各期月付金完整列表
591房屋交易 平台/APP 提供各銀行房貸利率
永慶快搜/信義房屋 APP 刊登的物件可直接試算
貸款計算機 APP 各類貸款試算皆適用
內政部不動產資訊平台 政府平台 可試算自購住宅貸款利息補貼

新聞出處》自由時報

房貸提前繳清好嗎?省下違約金2大訣竅

當身邊能力有餘時,是否建議將房貸提前繳清呢?提早償還部份貸款本金,節省房貸利息多嗎?提早結清房屋貸款有兩大方式可以選擇:償還全部貸款本金與還部份貸款本金。聰明省下違約金方法有銀行房貸暫不辦理塗銷與讓房貸還有些許的餘額存在。透過房貸試算工具也能算出每月月付金的變化。

1.常見房屋貸款類型

我們名下有房子時,會面臨的房屋貸款類型大概可以分為以下三種:

  1. 購屋貸款(一順位房貸)
  2. 原屋融資
  3. 二順位房貸

2.常見房貸提前還款方式?

若是要提早結清房屋貸款,有兩種方式可以還款。

(1)償還全部貸款本金

意思是將貸款的全部本金一次還完。而會這樣做的主要目的在於,要節省利息的支出。不過通常銀行會在合約內註明,要貸滿一定的時間後,才能要求提前清償本金,否則就是屬於違約的狀況。

提前清償全部本金的特色

清償條件:須繳滿規定期數
優點:節省大筆利息支出,房子也能再申請抵押貸款
還款方式:一次結清
適合對象:手頭寬裕

舉例來說:小陳房貸500萬,利率1.3%,貸款期限20年,每個月的月付金需付$23,670元,貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元,剛好手邊有一筆錢,結清了剩下的貸款餘額,剩下的15年他總共可以省下$391,574元的房貸利息。

(2)償還部份貸款本金

償還部份貸款本金就是:手頭上有一筆多餘資金用不到,拿來償還貸款的部分本金,以降低貸款利息支出。

償還部份貸款本金後,剩餘的貸款繳款方式,有2種方式可以選擇:

1.每月繳款金額隨著本金降低後,月付金額也隨著降低:優點在於降低每月還款金額,減輕還款壓力。

舉例來說:小林房貸500萬,利率1.3%,貸款期限20年,每個月的月付金需付$23,670元

貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元,因有年終獎金50萬,所以先將這50萬拿去償還部分房貸,房貸餘額剩下$3,369,048元,未來月付金降為$20,611元

房貸利息部分,與未部分本金提前清償相比,省下了$50,604元

2.每月繳款金額維持不變,但因為貸款本金減少,繳款金額不變的情況下,每月的月付金當中,償還欠款本金的金額變多了,還本速度就變得更快,貸款繳清的時間就會比合約期限早:優點在於節省每個月的利息,也可以縮短貸款期限。

舉例來說:小林以相同的貸款條件,先償還50萬後,向銀行申請變更貸款合約(需支付變更費用),依自身條件評估縮短的貸款期限,如此既能節省每個月的利息,也可以縮短背貸款的時間。

以維持差不多月付金為例,小林的房貸時間縮短至13年,月付金變為$23,484,而與未部分本金提前清償相比,省下了$97,054元

提前清償部份本金的特色

清償條件:繳交的貸款還未超過本金的1/3
優點:減少貸款利息,減輕還款壓力
還款方式:還款年限可選擇不變或縮短
適合對象:手頭還算寬裕,想減輕壓力的人

3.房貸提前清償優缺點

【支持提前清償貸款的理由】

  1. 減輕整體的還款負擔
  2. 減少房貸利息總額支出

最終目的早日擺脫負債人生

【反對提前清償貸款的理由】

  1. 須額外支出銀行違約金註1
  2. 結清貸款後可用資金少
  3. 可以省下來的利息不多

房貸的金額很大,相信提前清償完房貸後,大部分人手上可運用的資金並不多,因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右),這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿,保持手頭資金充裕, 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等,讓錢滾錢,資產配置更靈活

若貸款500萬,利率1.3%,還款期限20年,提早償還部分貸款本金,可以省下來的利息總額約5萬,以20年的時間來說真的不多。

註1:違約金是有方法可以避免的,假如你不是投資客,是首購房屋來自住,在清償完剩下的房貸餘額後,不要急著向銀行索取清償證明,來辦理塗銷抵押權登記,等綁約期過後再辦理塗銷,就沒有違約金的問題。

另外還有一種方式,就是本金償還到只剩下$100元或$1元,讓房貸還有些許的餘額存在,這樣就不構成違約,也是可以利用的方式之一。不過這個條件有二個限制

    • 只針對台灣的銀行有效,不適用於外商銀行
    • 若是銀行在合約內已經有特別註明:「自借款日起算X年內,於下列期間內,『提前償還部分或全部借款者』,依提前清償之借款本金,按下列規定計付提前清償違約金」上述文字意思是,只要在合約規定的時間內提前償還本金,就算故意留下極小額的貸款本金,還是屬於違約,一樣要付出一筆違約金。因此是否屬於違約的狀況,還是要以各家銀行的合約內容為主。

各銀行提早清償房貸違約金收費

銀行名稱 違約金收費標準
臺灣銀行 提前結清全部貸款者,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金
合作金庫 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5%~1%違約金
土地銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5%~1%違約金
第一銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.8%~1%違約金
華南銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.6%~1%違約金
中小企銀 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5%~1%違約金
兆豐銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金
富邦銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,按提前清償總額的0.5%~1%違約金
中國信託 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,按提前清償總額的0.5%~1%違約金
國泰世華 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,按提前清償總額的0.6%~1%違約金,並採遞減原則辦理
台新銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,超額還款金額的0.5%~1%違約金
永豐銀行 提前結清全部貸款者,加收前3個月所償還之累計本金金額的0.5%~1%違約金
上海銀行 提前結清全部貸款者,加收提前清償金額的0.5%~1%違約金,並採遞減原則辦理
玉山銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,加收前3個月所償還之累計本金金額的0.5%~2%違約金
花旗銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的1%~1.5%違約金
匯豐銀行 提前結清全部貸款者,加收前3個月所償還之累計本金金額的1%~2%違約金
渣打銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1.5%違約金
遠東銀行 提前結清全部或部分本金,以貸款餘額之若干比例收取違約金
星展銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0~2期月付金之違約金
新光銀行 陸續或一次提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金
元大銀行 提前結清全部貸款者,收取提前清償金額的1%~1.5%違約金
聯邦銀行 陸續或一次提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金,並採遞減原則辦理
凱基銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取提前清償金額的0.8%~1%違約金
日盛銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取按塗銷日前3個月提前清償金額的0.5%~1.5%違約金
台中銀行 撥款後6個月內提前清償本金者,須按提前清償金額收取2%的違約金
彰化銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.6%~1%違約金
高雄銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取提前清償金額的0.5%~1%違約金
京城銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.8%~1%違約金
三信銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取前3個月提前清償金額的0.75%~1%違約金
板信銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取提前清償金額的0.5%~1%違約金
陽信銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取前3個月提前清償累計本金的0.5%~1%違約金
王道銀行 自撥款日3年內提前結清貸款帳戶時,須收取提前清償違約金的本金金額0.5%~1.5%

(以上資料來自各銀行官網,正確資訊須以各銀行規定為主)

近年來銀行爭搶房貸客源激烈,為爭取客戶,利率多會給的優惠,但倘若客戶貸款後短期內清償,又或轉貸再享別家銀行的優惠條件,貸款銀行非但有可能賺不到錢,還可能會損失行政管理、開辦、鑑估等開銷費用,所以說,多數銀行規定房貸客戶需綁約1~3年。違約金計算方式常見大致分為3種,包括「現欠餘額」「3~6個月平均現欠餘額」「原借貸金額」乘上約定的違約金懲罰比例,從0.8~3%皆有,建議首購朋友若想提前還款又不想付違約金,可還款剩100元或是僅1元就不會有違約金問題。

新聞出處》591房屋交易

話題新聞

房貸利率恐再升 房貸試算每期月付金、利息增多少

央行3月17日宣布升息,國內通貨膨脹報表,主計處公布3月消費物價指數年增率達3.27%創下,創下連9年半新高,房貸民眾首當其衝,你知道升息月付金月影響有多少,建議買房前可以使用房貸試算工具,找出最適合自己的房貸方案。

全球2022年出現包括俄烏戰爭爆發、帶動油價上漲、美國進入升息循環以及疫情再起等令人措手不及的變化,也為台灣今年經濟增添不確定性,銀行界人士認為台灣央行升息步調穩健,預期今年至少還會升息三次,每次半碼(0.125個百分點)至1碼間,房貸族宜謹慎。

不過,學者分析,因新台幣匯率趨貶,台美利差擴大,央行跟進FED升息的次數和幅度都會減少,以因應日漸增強的輸入型通膨。

美國聯準會(FED)3 月會議紀要釋出與會官員對升息、縮表和對戰爭疫情的看法,官員們認為,聯準會計劃最早5月啟動縮表,目前擬以每月至多950億美元的速度縮表,以冷卻40年來最熱通膨,這比市場共識的800至900 億美元縮表規模還要高。

星展集團資深經濟學家馬鐵英4月7日預估,國聯準會(Fed)今年還會升息8碼、明年升息4碼,預期聯邦基金利率今年底達2.5%、明年底達3.5%。

至於台灣央行的升息步調,合庫金董事長雷仲達表示,在全球升息環境下,央行可能再升息,民眾要有心理準備。

而馬鐵英認為,央行除了在2004年、2007年曾一次升1碼外,其餘升息週期中多數都是採溫和步調一次半碼。他分析,央行今年3月升息1碼應是一次性行為,預估今年接下來每季升半碼,一直持續到明年,明年底基準利率會超過2%。

永豐金控3月22日總經預測則認為,央行今年可能升息三次,每次1碼,預期全年會升息3碼至1.875%。

中央大學經濟學系教授吳大任也提醒,美國聯準會若未來持續升息,各國央行為維持匯率穩定勢必跟進,一旦進入升息循環之後,所有跟投資、消費相關資金成本就會增加,將會壓抑消費、投資需求,導致經濟下行風險增加。

他說,若新台幣匯率趨貶,以台幣計價的進口物價就會上漲,加上全球貿易量間接被壓抑,台灣去年的經濟成長基期又比較高,今年下半年停滯通膨壓力風險恐會慢慢提高。