分類: 二胎房貸

在房屋購買和貸款的過程中，二胎房貸增貸是一個重要的議題。這讓許多人不禁問，名下已經有二胎房貸，還可以增貸嗎？如果增貸不過，是否可以辦理二胎貸款？本文將深入討論二胎增貸相關的貸款條件與優缺點。無論您是首次購房者還是有多年的房屋投資經驗，這篇文章將幫助您理解二胎增貸的種種面向，以做出明智的財務決策。

一、名下有二胎還可以增貸嗎？

當抵押品房屋的市值上升時，您有機會進一步提高您的借款額度，而且您可以直接向原本的二胎貸款機構提出增貸申請。無需進行新的抵押權設定，這意味著您可以有效地利用房產的增值潛力，獲得更多的資金。在這種情況下，您的房屋抵押權保持不變，仍然歸原放款單位所有。相較於二胎轉貸或二胎轉增貸，增貸審核速度更快，辦理流程更加簡單，為您提供更快速和便捷的貸款方式。

二、增貸不過可以辦二胎嗎？

向銀行申請房屋增貸遭婉拒，還能向新鑫公司申請二胎房貸，無論是剛買房或剛轉貸，都沒問題。

1.銀行增貸為何這麼難？

當你想要房屋增貸時，原貸款銀行可能會讓你感到困難重重。這是因為原房貸銀行對舊案的增貸額度相當有限，且可能不願意承接這類案件。他們更傾向於房屋轉貸或轉增貸，或者推薦「房信貸」，一種以房屋為抵押的信用貸款。房信貸無需重新估價，額度靈活，且利率相對較低。這對客戶來說提供了便利，同時也讓銀行能夠輕鬆達成業績目標。

另一個可能不為人知的事實是，某些「三四線銀行」（較小型的銀行）增貸較容易過關。這些銀行雖然提供的利率略高，但增貸審核相對容易。傳統一線和二線銀行通常在審核和批准增貸時更為嚴格，因為他們的主要焦點可能不在中古屋交易上。

此外，大型金控集團銀行如中信、富邦、國泰等，通常主要注重土建融資或新建案貸款，對於中古屋轉貸或增貸案件審查相對較為嚴格。這些因素一起造成了銀行增貸的困難。

2.除了增貸還有二胎這個選項

然而，要申請銀行的二順位房貸通常需要滿足以下條件：

1. 良好的信用狀況
   銀行或融資公司會審查你的信用記錄，因此維護一個良好的信用狀況是至關重要的。
2. 房屋貸款空間
   二胎房貸的可貸額度通常是基於你的一胎房貸設定金額。如果你的一胎房貸還有較多可貸空間，那麼你就有更大的機會獲得二胎房貸。

如果你的房屋增貸申請不成功，或者想要更多選擇，可以考慮向股票上市融資公司如新鑫公司，申請新鑫二胎房貸。通常有比傳統銀行更寬鬆的審核條件，並提供更具彈性的可貸額度計算方式。這樣的方案可以允許你在信用狀況有瑕疵的情況下，仍有機會獲得所需的資金。

與銀行或融資公司合作的經銷商，如好奇貸，可以協助你申請二胎房貸，提供專業的支援和快速的撥款服務，使你能夠迅速獲得所需的資金。

三、二胎增貸的條件為何？

條件會因不同的貸款管道而異，借款人應詳細評估各種貸款選項，以確保選擇最符合自己財務需求的二胎增貸方案。以下是二胎增貸的主要貸款條件：

1.二胎增貸額度

銀行：通常可貸款額度較低，約數十萬元。
融資公司：可根據原貸款額度提供增貸，通常為原貸款額度的1.2倍再加上50萬元。

2.二胎增貸利率

銀行：提供較低的利率，通常起始利率為1.81%。
融資公司：利率較高，通常在7%到14%之間，視不同條件而定。

3.二胎增貸年期

銀行：提供較長的貸款年期，最長可達30年。
融資公司：通常提供較短的貸款年期，最長約為10年。

如果你的房屋增貸申請未能獲批，或者可貸額度不足以滿足資金需求，那麼二胎房貸（二順位房貸）可能是一個值得考慮的替代選擇。二胎房貸允許你在保留原房貸的情況下，向另一間銀行或融資公司再借一筆房貸，債權人不同，並可提供額外的資金。

四、二胎增貸的優缺點有哪些？

如果你的需求是「更快速取得資金」，二胎增貸會比較適合你。二胎增貸具有以下優點和缺點：

1.二胎增貸的優點

1. 流程簡單：無需重新設定抵押權，快速獲得資金。
2. 貸款快速：申請和審核通常相對迅速。
3. 適合短期週轉：適用於需要快速取得資金，進行短期資金週轉的情況。

2.二胎增貸的缺點

1. 低貸款額度：相對於其他貸款方式，可貸款額度可能較低。
2. 前貸條件重要：前貸款的條件和房屋估值狀況對可貸款額度有重要影響。
3. 限制多次增貸：通常不適用於多次增貸，對於長期的財務規劃有限制。

總結上述而言，二胎增貸適合需要短期資金支援，並且不希望經歷複雜流程的借款人。然而，應該謹慎考慮貸款條件和可能的財務影響，以確保符合自身的財務需求。

五、如何申請二胎增貸？

以下將需要準備的資料和整體流程整理如下，同時附上申辦時必須留意的注意事項，幫助你一次申請就上手。

1.二胎增貸準備資料

申辦前，需準備雙證件、收入證明（如薪轉存摺影本、扣繳憑單或勞保明細等）、戶籍謄本和所有權狀影本、原貸款繳款紀錄（扣款存摺封面及明細影本、收據、對帳單等）。

2.二胎增貸申請流程

備妥資料後，就可以進入以下的申辦流程：

1. 選擇申辦管道。
2. 進行房屋鑑價。
3. 審核照會。
4. 對保簽約。
5. 房屋設定抵押。
6. 成功核貸撥款。

3.二胎增貸注意事項

當申請二胎增貸時，應謹防以下風險：

1. 不明單位和冒名行騙
   請小心偽冒金融機構的不明單位。合法銀行不會和民間機構合作，如果看到某機構聲稱與銀行有關，特別是帶有「資產公司」等字眼，應提高警覺，可能是詐騙行為。
2. 民間二胎無法轉回銀行
   別輕信民間業者聲稱的「這只是暫時的、很快就能轉回銀行」的話術。一旦辦理民間二胎，房屋設定無法再轉回銀行。
3. 證件不要郵寄
   絕對不要隨意郵寄重要證件供他人遠端使用，不論對方提出什麼理由。這可能導致個人信息外洩，被用於不法行為，甚至面臨法律問題。要保護個人隱私和證件的安全。

QA.二胎增貸常見問答

Q.房子剛買可以增貸嗎？

可以，但是需視申請管道而定。因為銀行作風保守，對於貸款後近期增貸的申請，多會加以婉拒。新鑫融資公司貸款審核寬鬆，可以接受立即增貸的情況，只要房屋還有貸款空間，就算剛買房也可以馬上提出申請。

Q.房貸繳多久後可以增貸？

一般房貸建議至少繳滿2年再申請銀行轉增貸。如果有使用房貸寬限期，至少要等寬限期滿，再繳兩年本息攤還。新鑫二胎房貸，剛買房也可以再申請房屋增貸。

Q.二胎轉銀行是有可能的嗎？有私設還能轉銀行嗎？

二胎想要轉銀行，重點在於選擇的管道是什麼。融資公司的利率雖然稍高於銀行，卻遠低於民間二胎的利滾利黑洞。若有適當評估還款能力，無論銀行或融資，每月均有按時還款，就能累積良好信用，將貸款轉回銀行並非難事。

在房屋貸款領域，瞭解二胎房貸增貸的貸款條件至關重要。這將有助於您做出明智的財務選擇，無論您是想擁有更多資金進行投資，還是尋求更好的貸款條件。透過本文提供的資訊，您將能夠更自信地處理與二胎增貸相關的問題，確保您的財務計劃更為完善。

當名下的債務壓力越來越大，月付金負擔越來越沉重時，如何才能減輕債務負擔？將名下已有貸款的房子透過再貸款，可取得另一筆資金，房貸再貸選擇有房貸增貸、轉增貸與二胎房貸，銀行將會根據房屋貸款空間提供貸款額度，本文將帶你明白何者房貸再貸方案適合你。

負債500萬 拿房子去貸款引撻伐

現代人買房通常都需要貸款，每個月的背貸人生也讓許多上班族承受龐大壓力，直到繳完貸款才能鬆一口氣。一名25歲的網友在「Dcard」發文，表示自己除了房貸、車貸，還因投資失利賠錢，總共背負約500萬元的貸款，每月到繳款日就很焦急，引起眾人熱烈討論。

原PO提到，他今年25歲，家庭並不富裕，只有一棟透天厝，家人將房產留給他，但他卻在沒有與家人溝通的狀況下，私自拿去貸款，從2%的利息貸到6%，不僅如此，還因為投資失利、股票賠錢，加上車貸總計負債500萬元，讓他不禁大嘆：「我家人也都住在這棟房子，現在每月看到繳款日就很慌，怎麼辦？」

房屋貸款成數不足的原因？

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2) 不同類型的房子
會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行房貸估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。

依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

(3) 屋齡

屋齡通常不太會有影響。比起屋齡，房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

(4) 房子的所在區域

會的。基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。

以銀行潛規則來說，房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：

區域	貸款成數
台北市	7~8成
新北市	5.5~8成
台中市、台南市、高雄市	5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣	5.5~7成
雲林縣	6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣	5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣	6成
南投縣、嘉義縣	5.5~6成

除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。

延伸閱讀影響房貸額度與成數的5大地雷房型！
(5) 收入高低會影響貸款成數嗎？

會的，而且非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。

假設小明月收4萬，想要購買1,000萬元的房子，如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%，並採本息平均攤還，那麼小明的房貸月付金額是27,610元。

27,610元（房貸月付金） ÷ 40,000元（月收入）× 100%  = 69%（收支負債比）

如果小明名下的負債只有這筆房貸，那麼小明的負債比就是69%，其實已經算危險了，萬一名下再多一筆負債（信用卡、信貸、車貸都算），貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。

(6) 工作性質

會的。就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。

相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。

(7) 信用評分

會的。當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：

• 信用卡或貸款遲繳
• 動用信用卡循環利息
• 使用信用卡預借現金
• 聯徵被查詢次數超過3次
• 無授信往來紀錄（信用空白）
• 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）

想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

整合負債選擇方案

債務整合是用一筆金額較大的貸款，來償還金額小、利率高的債務，以下這6個管道，是常見的債務整合方式：

(1) 銀行信貸

銀行信貸有兩種，一種是一般信貸，另一種名為整合負債貸款，二者本質上是相同的貸款，銀行信貸的額度有月收入22倍的限制（DBR22），意思是月薪6萬的人，最多只能借到132萬，但實際審核結果仍以銀行徵審為主。

(2) 房屋增貸

名下的房子貸款本金已繳一段時間，向原本的銀行申請房屋增貸，增貸的資金即可用來債務整合，房屋貸款不受DBR22倍限制，僅看申請人財務狀況，以及房屋貸款空間。

(3) 房屋轉增貸

名下的房子已經有貸款，原本的A銀行無法增貸，找B銀行詢問房貸轉增貸，把整筆房貸都轉到B銀行去，B銀行也會評估申請人的財務狀況，以及房屋的貸款空間，房屋轉增貸成功後，多餘的資金就能作為債務整合之用。

(4) 銀行二胎房貸

名下的房子已經有貸款，不改變原本的A銀行房貸，直接向B銀行再申請一筆房貸，等於身上同時有兩筆房貸，二胎房貸的額度視目前房貸剩餘空間而定，由於銀行估價保守，銀行二胎能成功申貸的額度通常不高。

新聞出處》聯合新聞網

一般買房申請房屋貸款，除此之外房屋貸款種類還有二胎房貸、原銀行增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸，每一種都各有適合使用的時機與優缺點，您可依照自身的需求、還款能力，選擇申請適合自己的房屋貸款。

房屋貸款種比較

一胎/二胎/增貸/轉貸/轉增貸比較

• 一胎房貸

買第一棟房子時跟銀行申請的房貸，就叫做一胎房貸，也稱為一順位房貸，一般來說，信用條件正常的人可以貸到房價的8成，如果是購買第三棟房子或以上，央行規定貸款成數最高僅能4成。

低利率的時代，目前各家銀行的貸款利率都差不多，落差僅在0.02%~0.05%之間，因此欲申辦一胎房貸，可優先考慮平常有往來的銀行，審核速度較快，也有機會拿到較優的條件(比如減免手續費)。

• 房貸增貸

原本的一胎房貸繳了一段時間後，如果有資金需求，可以向原本的房貸銀行提出增貸的要求，這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價，職收狀況，信用狀況，負債狀況等等，綜合評估後決定是否讓你增貸。

原銀行增貸常被拒絕的原因，除了繳款狀況不佳外，房子尚在寬限期中、信用狀況變差、本金還太少、找民間借了私人借貸設定…等等，房屋貸款增貸就無法通過，這時候可以考慮找別家銀行，辦轉增貸或二胎房貸，貸款條件即可重新評估，有機會取得所需資金。

• 房貸轉貸(平轉降息)

整筆房貸轉貸，一般都是為了降利息，但現在利率那麼低，就算真的找到稍低的利率，利差只有0.1%之間，如果再加上手續費、違約金等等作業成本，算下來根本不划算，也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式，一般會選可以多拿錢的轉增貸。

• • 房貸轉增貸

大部分的銀行會規定，辦理房貸後的前1-3年不能提前清償或轉貸，否則須支付違約金，當房貸繳滿一定期限後，就可以找尋滿意的貸款條件來做轉增貸，此時考量的除了利率外，也要思考轉增貸需付出的成本(手續費)、還有能額外拿到多少資金。

對銀行來說，轉貸的案件就是新案件，無論是房子的價值，還是貸款人的財力狀況都會重新評估，但千萬不要以為在前銀行有遲繳或其他不良紀錄，新找的銀行看不到，只要向聯徵中心申請調閱信用紀錄，過往和銀行往來的狀況都能看見，信用報告同時也是銀行判斷能否過件的重要依據，要一直維持好信用，才能向銀行借的到錢。

如果你的房子有增值，或者本金已經還掉大半，轉增貸後就有機會拿到一大筆錢。

• • 二胎房貸

找銀行辦二胎房貸，首要前提是信用維持良好，再來房子還有貸款空間，銀行二胎房貸最高做到85成，但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿，通常已不太有空間辦理二胎房貸，就算辦得成額度也不高，大約就是30-80萬不等。

如果跟銀行辦不成，還可以找上市公司新鑫辦理二胎房貸，上市公司二胎房貸審核的角度和銀行不同，不看負債比、不用工作或收入證明，也就是說，銀行最重視的部分，在上市公司都不是問題，只要房子貸款空間還夠，最高可以貸到500萬資金，許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環，可以較快讓信用恢復正常。

房屋貸款申請流程

申請房屋抵押的房貸流程為申請、提出、審核、對保及撥款，

(1) 準備申請所需文件

• 身份證及第二證件
• 土地及建物權狀
• 收入／財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）
  要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群，建議可向新鑫申請二胎，只要有財力證明都能申請。

(2) 提出申請

提出申請後，銀行會先對申請人的房子進行鑑價，並調閱申請人的聯徵信用報告，這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行，因為每申請一次、銀行就調閱一次，這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。

例如：前三家銀行都已婉拒，其他的銀行，如果看到你被查詢的次數這麼多，貸款卻都沒有辦成，就會擔心你是否有什麼問題，就不會願意借給你。

(3) 通知審核結果

銀行會依照申請人的信用狀況及房屋的狀況，來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過，額度及利率也會一併告知。

如果申請人對於審核結果不滿意，也可以請經辦業務，向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。

(4) 對保及房屋抵押權設定

如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見，就可以進行「簽約對保」，也就是銀行與申請人簽訂貸款合約，確保雙方的權益。合約簽完之後，再委由代書辦理抵押權設定程序。

抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，前者是只要抵押借款清償了，即使抵押權沒有塗銷也失去效力；後者則是設定抵押時，雙方先訂一個最高數額，以擔保未來可能繼續發生的債權。

也就是說，就算你房貸繳清了，銀行不會馬上發清償證明給你，需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款（卡債或其他貸款），才算完全清償。

(5) 撥款

完成上述流程之後，銀行就會撥款到指定的帳戶中，之後只要按時還款就好。

如果是向銀行申請二胎房貸，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天；若申請上市公司新鑫二胎房貸，最快3個工作天可完成撥款；申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

房屋增貸是什麼？優缺點有哪些？

房屋增貸就是名下本來就有一筆房屋貸款，在這筆房貸還沒還完的情況下，再多貸一筆資金出來，也就是增加房屋貸款金額。

(1) 房屋增貸優點

1. 增貸額度高：房屋增貸是依照房屋價值、原房貸成數而定，不像銀行信貸有DBR22倍的限制。
2. 增貸利率低：房屋增貸利率比信貸、車貸還低，目前最低1.37%起。
3. 還款期數長：房貸增貸還款年限最長可達20年。
4. 審核快：由於房屋增貸是向原貸款銀行申辦，銀行審核速度會快些，工作流程約7至10個工作天，如需做追加設定，則多1~2天。

(2) 房屋增貸缺點

房屋增貸的審核非常嚴格，當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確，負債比過高，信用評分不足時，房屋增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守，也可能會因為鑑價後增值空間不大，導致核貸金額較低。

房貸轉貸、轉增貸是什麼？優缺點有哪些？

(1) 房屋轉增貸優點

• 有機會降息
  假設您原本的房貸利率為2%，想要與原銀行申請降息，一般來說是不太可能，除非您的原房貸利率在2.5%以上，那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此，若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率，您就可以考慮把整筆房貸轉走，以爭取降低利率。
• 多一筆資金
  由於不同的銀行，對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣，因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況，等於您多出100萬的資金可作運用。另外，若以銀行行員的角度來看，房屋增貸的額度頂多幾十萬，對行員的業績影響不大，行員也就不太願意承辦；如果是轉貸到另一間銀行，對行員來說等於是一整筆房屋貸款，對新案件的爭取也就相對積極，有機會爭取到較好的貸款條件。
• 延長還款期限（降低月付金）
  假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還，每個月的月付金為25,294元，繳了10年後，轉貸到另一間銀行，貸款餘額剩273萬、利率不變，但新的銀行一樣給您20年的還款期限（等於延長年限），那麼每個月的月付金就減少至4,588 元，大幅降低還款壓力，甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

  (2)房貸轉貸、轉增貸缺點？申請時會遇到的問題

• 須放棄原房貸優惠
  如果您原本的房貸享有首購優惠利率，可能會因為房貸轉貸／轉增貸而無法再繼續享有優惠利率，轉增貸之前都必須詳實做好功課，確定真的划算。
• 貸款條件變差
  如同前面所述，由於房屋轉貸／轉增貸等於重辦房貸，銀行除了會重新鑑價房屋價值，也會重新評估申貸人的條件，如果您的收入狀況、信用狀況不如以往，即可能會影響您的核貸額度和利率，甚至影響過件率。
• 轉貸成本不划算
  辦理房屋轉貸／轉增貸時，除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外，若原房屋貸款仍在綁約期間，還會被收取一筆違約金，總計花費可能近萬元，因此轉貸前需先算清楚，轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。
  此外，申請房屋轉貸前，也需考量時間成本，由於需要再重跑一次房貸流程，包含處理前貸銀行的作業時間（原貸款銀行的清償、塗銷等流程），至少也要花上12~15個工作天。