房貸再貸整合負債 專家曝銀行房貸成數不足關鍵

當名下的債務壓力越來越大,月付金負擔越來越沉重時,如何才能減輕債務負擔?將名下已有貸款的房子透過再貸款,可取得另一筆資金,房貸再貸選擇有房貸增貸、轉增貸與二胎房貸,銀行將會根據房屋貸款空間提供貸款額度,本文將帶你明白何者房貸再貸方案適合你。

負債500萬 拿房子去貸款引撻伐

現代人買房通常都需要貸款,每個月的背貸人生也讓許多上班族承受龐大壓力,直到繳完貸款才能鬆一口氣。一名25歲的網友在「Dcard」發文,表示自己除了房貸、車貸,還因投資失利賠錢,總共背負約500萬元的貸款,每月到繳款日就很焦急,引起眾人熱烈討論。

原PO提到,他今年25歲,家庭並不富裕,只有一棟透天厝,家人將房產留給他,但他卻在沒有與家人溝通的狀況下,私自拿去貸款,從2%的利息貸到6%,不僅如此,還因為投資失利、股票賠錢,加上車貸總計負債500萬元,讓他不禁大嘆:「我家人也都住在這棟房子,現在每月看到繳款日就很慌,怎麼辦?」

房屋貸款成數不足的原因?

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件。

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2) 不同類型的房子
會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行房貸估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。

依建物類別分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房
貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成

(3) 屋齡

屋齡通常不太會有影響。比起屋齡,房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

屋齡 0~6年 6~12年 12~18年 18~24年 24~30年 30~36年 36年以上
平均貸款成數 7成5 7成1 6成9 7成 7成1 7成 7成1

(4) 房子的所在區域

會的。基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。

以銀行潛規則來說,房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數(資料來源:國泰世華銀行):

區域 貸款成數
台北市 7~8成
新北市 5.5~8成
台中市、台南市、高雄市 5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣 5.5~7成
雲林縣 6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣 6成
南投縣、嘉義縣 5.5~6成

除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

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(5) 收入高低會影響貸款成數嗎?

會的,而且非常重要。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

假設小明月收4萬,想要購買1,000萬元的房子,如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%,並採本息平均攤還,那麼小明的房貸月付金額是27,610元。

27,610元(房貸月付金) ÷ 40,000元(月收入)× 100%  = 69%(收支負債比)

如果小明名下的負債只有這筆房貸,那麼小明的負債比就是69%,其實已經算危險了,萬一名下再多一筆負債(信用卡、信貸、車貸都算),貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。

(6) 工作性質

會的。就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。

相反的,如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,以及軍公教人員,都屬於銀行較喜歡的族群,就有機會取得較好的貸款條件。

(7) 信用評分

會的。當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

如果你最近一年有買房的打算,建議避免做這些會影響信用評分的事:

  • 信用卡或貸款遲繳
  • 動用信用卡循環利息
  • 使用信用卡預借現金
  • 聯徵被查詢次數超過3次
  • 無授信往來紀錄(信用空白)
  • 申請貸款(信用貸款或汽車貸款)

想了解自己的信用評分如何,你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告,每年都可以免費查詢一次,查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

整合負債選擇方案

債務整合是用一筆金額較大的貸款,來償還金額小、利率高的債務,以下這6個管道,是常見的債務整合方式:

(1) 銀行信貸

銀行信貸有兩種,一種是一般信貸,另一種名為整合負債貸款,二者本質上是相同的貸款,銀行信貸的額度有月收入22倍的限制(DBR22),意思是月薪6萬的人,最多只能借到132萬,但實際審核結果仍以銀行徵審為主。

(2) 房屋增貸

名下的房子貸款本金已繳一段時間,向原本的銀行申請房屋增貸,增貸的資金即可用來債務整合,房屋貸款不受DBR22倍限制,僅看申請人財務狀況,以及房屋貸款空間。

(3) 房屋轉增貸

名下的房子已經有貸款,原本的A銀行無法增貸,找B銀行詢問房貸轉增貸,把整筆房貸都轉到B銀行去,B銀行也會評估申請人的財務狀況,以及房屋的貸款空間,房屋轉增貸成功後,多餘的資金就能作為債務整合之用。

(4) 銀行二胎房貸

名下的房子已經有貸款,不改變原本的A銀行房貸,直接向B銀行再申請一筆房貸,等於身上同時有兩筆房貸二胎房貸的額度視目前房貸剩餘空間而定,由於銀行估價保守,銀行二胎能成功申貸的額度通常不高。

新聞出處》聯合新聞網

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