負債500萬 拿房子去貸款引撻伐
現代人買房通常都需要貸款，每個月的背貸人生也讓許多上班族承受龐大壓力，直到繳完貸款才能鬆一口氣。一名25歲的網友在「Dcard」發文，表示自己除了房貸、車貸，還因投資失利賠錢，總共背負約500萬元的貸款，每月到繳款日就很焦急，引起眾人熱烈討論。
原PO提到，他今年25歲，家庭並不富裕，只有一棟透天厝，家人將房產留給他，但他卻在沒有與家人溝通的狀況下，私自拿去貸款，從2%的利息貸到6%，不僅如此，還因為投資失利、股票賠錢，加上車貸總計負債500萬元，讓他不禁大嘆：「我家人也都住在這棟房子，現在每月看到繳款日就很慌，怎麼辦？」
房屋貸款成數不足的原因？
銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。
(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。
為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。
(2) 不同類型的房子
會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。
依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~7成 |
此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行房貸估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 別墅 | 套房 |
| 貸款成數 | 7~8成 | 7~7成5 | 6~7成5 | 6~7成 | 5~7成 |
(3) 屋齡
屋齡通常不太會有影響。比起屋齡，房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。
以下提供聯徵中心的統計數據供參考（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 屋齡 | 0~6年 | 6~12年 | 12~18年 | 18~24年 | 24~30年 | 30~36年 | 36年以上 |
| 平均貸款成數 | 7成5 | 7成1 | 6成9 | 7成 | 7成1 | 7成 | 7成1 |
(4) 房子的所在區域
會的。基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。
以銀行潛規則來說，房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：
| 區域 | 貸款成數 |
| 台北市 | 7~8成 |
| 新北市 | 5.5~8成 |
| 台中市、台南市、高雄市 | 5.5~7.5成 |
| 桃園市、新竹縣市、彰化縣 | 5.5~7成 |
| 雲林縣 | 6~6.5成 |
| 苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 | 5.5~6.5成 |
| 基隆市、澎湖縣、金門縣 | 6成 |
| 南投縣、嘉義縣 | 5.5~6成 |
除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。
延伸閱讀影響房貸額度與成數的5大地雷房型！
(5) 收入高低會影響貸款成數嗎？
會的，而且非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。
假設小明月收4萬，想要購買1,000萬元的房子，如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%，並採本息平均攤還，那麼小明的房貸月付金額是27,610元。
27,610元（房貸月付金） ÷ 40,000元（月收入）× 100% = 69%（收支負債比）
如果小明名下的負債只有這筆房貸，那麼小明的負債比就是69%，其實已經算危險了，萬一名下再多一筆負債（信用卡、信貸、車貸都算），貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。
(6) 工作性質
會的。就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。
相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。
(7) 信用評分
會的。當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：
- 信用卡或貸款遲繳
- 動用信用卡循環利息
- 使用信用卡預借現金
- 聯徵被查詢次數超過3次
- 無授信往來紀錄（信用空白）
- 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）
想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。
整合負債選擇方案
債務整合是用一筆金額較大的貸款，來償還金額小、利率高的債務，以下這6個管道，是常見的債務整合方式：
(1) 銀行信貸
銀行信貸有兩種，一種是一般信貸，另一種名為整合負債貸款，二者本質上是相同的貸款，銀行信貸的額度有月收入22倍的限制（DBR22），意思是月薪6萬的人，最多只能借到132萬，但實際審核結果仍以銀行徵審為主。
(2) 房屋增貸
名下的房子貸款本金已繳一段時間，向原本的銀行申請房屋增貸，增貸的資金即可用來債務整合，房屋貸款不受DBR22倍限制，僅看申請人財務狀況，以及房屋貸款空間。
(3) 房屋轉增貸
名下的房子已經有貸款，原本的A銀行無法增貸，找B銀行詢問房貸轉增貸，把整筆房貸都轉到B銀行去，B銀行也會評估申請人的財務狀況，以及房屋的貸款空間，房屋轉增貸成功後，多餘的資金就能作為債務整合之用。
(4) 銀行二胎房貸
名下的房子已經有貸款，不改變原本的A銀行房貸，直接向B銀行再申請一筆房貸，等於身上同時有兩筆房貸，二胎房貸的額度視目前房貸剩餘空間而定，由於銀行估價保守，銀行二胎能成功申貸的額度通常不高。
新聞出處》聯合新聞網
