分類: 房屋貸款

買房三書有什麼重要？一旦簽買房三書文件後，就須負擔法律的責任，不可因為嫌麻煩就倉促簽名 ，房屋貸款成數評估重點？銀行貸款成數評估重點在於物件條件和貸款人聯徵紀錄等條件，提供收入和信用條件良好的保證人，可以拉高房貸成數，通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高，買房前建議多方比較房貸銀行的資訊，挑選貸款成數較高的銀行申請。

買房屋前的五大自我評估

買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：

• 時機(T-timing)

房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。

• 區位(L-location)

離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。

• 價格(P-price)

房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。

• 產品(P-product)

針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。

• 管理(M-manage)

社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序

買房三書是什麼？

「買房三書」是一種統稱，其實並不是真的三本書，而是指三種契約書的類型。以簽約的時間點來看，其區別如以下所列：

1.簽約前：不動產說明書&要約書

2.簽約時：不動產買賣契約書

買房三書是在房屋交易簽約的時候，扮演著重要的角色，各自有需要注意的眉角，這三種類型的契約書都具有法律效力，分別在房屋交易的過程中，扮演著重要的角色。其三者的差異與詳細內容，如以下說明。

• 文件的法律效力
  簽署任何文件前都須謹慎小心，因為一旦簽署文件後，就須負擔法律的責任，不可因為嫌麻煩就倉促簽名。若是不懂合約中的敘述或條文，則可以花一些費用，請教相關人士（如地政士、法律顧問等），這樣才是正確的做法。

房屋貸款可以貸多少？

房屋貸款成數評估重點有哪些？目前大多數銀行的房屋貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行	貸款額度
台灣銀行	鑑價8成
兆豐銀行	鑑價8成
中國信託	鑑價85成
彰化銀行	鑑價85成
合作金庫	鑑價8成
台新銀行	鑑價8成
華南銀行	鑑價8成
永豐銀行	鑑價85成
國泰世華	鑑價8成
元大銀行	鑑價8成
富邦銀行	鑑價8成
玉山銀行	鑑價8成

這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

提高房屋貸款成數的方法？

1.提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

2.提供財力證明

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

3.提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

4.提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。

5.跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

6.找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。

7.購買房貸壽險

對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。

房貸申辦流程與文件有哪些？

從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為買房貸款流程，也可稱為購屋貸款流程。

申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：

1. 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
2. 申請人印章
3. 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
4. 買賣契約書影本
5. 土地與建物登記謄本

準備好上述的文件之後，就可以按照以下的買房貸款流程，向銀行進行房屋貸款的申請。

1.選擇銀行貸款方案：

銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。

2.備妥資料遞件申請：

將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。

3.銀行進行房貸審核：

銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵紀錄調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。

4.照會結果簽約對保：

貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。

5.進行抵押權的設定：

簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

6.撥款至指定的帳戶：

上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。

買房常見Q&A

• Q頭期款不夠可以買房嗎？
• A可以。依以下的建議，選擇適合自己的方式：
  1.信用貸款：信用條件越好，貸款成數越高，可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高，需仔細衡量後再考慮是否申請。
  2.選擇預售屋：因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款，而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款，也有建案主打工程期零付款，所以初期的付款壓力較小。
  3.先求有再求好：不一定立刻就要擁有理想的房子，可以先選擇自己負擔得起的房子，有機會再小換大、舊換新。
  4.選擇貸款成數較高的銀行：可以多方比較房貸銀行的資訊，挑選貸款成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵紀錄多查的情形。
• 買房可以申請全額貸款？
• A過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
  目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。
• Q買房簽約時需要那些人在場？
• A買房簽約時必須要有買賣雙方、房仲與地政士等人在場進行簽約與見證。
• Q擔心銀行房貸金額不足，但是又怕買房契約一旦簽下無法反悔該怎麼辦？
• A若是無法確定貸款成數，是否能滿足買房時所需的資金，可以在「不動產買賣契約書」上備註：「房屋貸款成數不足，該契約無條件解約」，不過仍須賣方同意後，此項條款才能成立。

轉貸需要重跑房屋設定流程嗎？不管是辦購屋貸款、房屋轉增貸還是二胎房貸，房貸轉貸須重跑房屋設定流程流程，如何轉貸到較低利息的銀行？選定適合的銀行申辦，由新銀行重新評估鑑價並備妥相關文件即可申辦，當房貸償還的貸款本金較多，增貸才有可能核准大額度的資金，房貸試算工具可以推算可貸額度、房貸月付金。

房屋轉貸、增貸、轉增貸的優缺點比較

以下分析房屋增貸、轉貸與轉增貸的優缺點，提供你參考與比較。

(1)房屋增貸的優缺點：

• 優點

貸款金額增加：

主要還是要看各家銀行的貸款金額上限，因為沒有金管會「無擔保品負債不可大於月薪22倍」的限制，貸款金額最高可到$6,000萬，貸款成數上限能到房屋價值的八成。

貸款時間延長：

房屋增貸的還款時間較長，有些銀行甚至可以到30年或40年，貸款的時間越長，還款的負擔就會比較輕鬆。

條件審核快速：

房屋增貸是向原貸款銀行申請，所以銀行對你的基本資料，已有相當的瞭解。所以相對來說審核的速度，會比其他銀行要來得快些。

• 缺點

條件審核嚴格：

原銀行在收到你的增貸申請後，會審核你的個人財務、信用狀況與房屋增值等部分，評估後再視情況是否核准你的申請。

假如你有以下的情況：原貸款還款紀錄不正常、信用分數不足、工作或收入不穩定（無薪資轉帳證明、無扣繳憑單證明等）、貸款出現遲繳或未繳，甚至債務協商等不正常狀況，銀行都會婉拒你的貸款申請。

貸款額度較小：

原銀行承做舊貸戶的增貸申請，一般估價都會比較保守，所以即使房子增值空間很大，原銀行的估價可能還是保守評估房價，審核出來可以增貸的額度，大部分都不會有很大的空間額度。

⊙哪種人適合房屋增貸：綜合以上的優缺點來看，如果你的原貸款成數不高、房子還有貸款空間、或者資金需求不大，且信用正常、收入穩定，建議你直接向原銀行申請房屋增貸，可以免去申請上許多重複的手續，也有可能減免相關的手續費。

(2)房屋轉貸／轉增貸的優缺點：

因為房屋轉貸與轉增貸的性質接近，我們一併介紹這兩者的優缺點。

• 優點

1.有機會降息

若在原銀行的利率在2%左右時，想跟銀行談降息幾乎不可能，但這時若其他銀行有更好的利率時就可以考慮轉貸，目前銀行轉貸的優惠利率最低在1.31%左右，長期來看可有效降低利息支出。

2.能多貸出資金

同一棟房子由不同銀行進行評估，可能會有不同的鑑價結果，第二間銀行為了爭取客戶將貸款轉過來，通常會願意提供較好的貸款條件，因此有機會多獲得一筆資金能運用。

3.延長還款年限

例如：原本500萬、利率2%的貸款，分20年本息攤還，每月的還款金額在25,294元，若繳款10年後餘額約為273萬，此時將貸款轉至新銀行，利率相同是2%，但繳款期限仍為20年，此時每月的繳款金額為13,811元，等同每月少繳11,483元，可有效降低還款壓力。

【缺點】

1.放棄優惠利率

目前政府針對房屋首購族有推出優惠利率，若是轉到新銀行不一定能拿到相同的優惠，需要先做好功課確認，是否轉增貸比較划算，否則有可能反因此繳更多。

2.貸款條件不一定變好

當您在進行轉貸時，銀行除了針對房屋重新鑑價外，也會依據申貸人的財力狀況及信用評比進行衡量，若收入與信用相比之前較差時，就有可能反而影響額度、利率甚至過件率。

3.申請成本較高

在申請轉貸及轉增貸時，等同向新銀行重新辦理一次貸款，先前申貸時要辦理的文件與房屋設定流程都需要重新跑流程，除了向新銀行要支出的手續費、代書費、地政設定費外，若原房貸仍在綁約期限內，甚至還要再加上原銀行的房貸違約金，申辦時間約需15個工作天。

房屋轉增貸申請文件與流程

轉貸需要重跑房屋設定流程嗎？如何轉貸到較低利息的銀行？若是你決定申請轉增貸，只需備妥以下資料，並選定一家銀行，就可以開始著手申辦。文件與流程如下面介紹：

(1)房屋轉增貸的申請文件資料

• 雙證件影本
• 申請書與個資同意書
• 最近1年原房貸繳款明細
• 戶籍謄本土地房屋權狀影本
• 6個月薪轉證明、扣繳憑單或其他財力證明

(2)房屋轉增貸的申請流程

• 選定適合的銀行申辦
• 新銀行重新評估鑑價
• 銀行與你簽約與對保
• 新銀行第二抵押權人
• 地政事務所辦理塗銷
• 撥款到指定匯款帳戶

房屋轉增貸各銀行的利率比較

台灣目前有特別推出轉增貸方案的只有9家銀行，各家銀行的貸款利率約落在1.31%~1.65%區間，以下整理這9家銀行的轉增貸額度與利率，提供你參考比較。

銀行名稱	貸款額度	貸款利率
渣打銀行	最高85%	1.31%起
永豐銀行	最高85%	1.33%起
凱基銀行	最高85%	1.35%起
中國信託	最高85%	1.35%起
國泰世華	最高80%	1.37%起
上海銀行	未提供	前二年1.52%起，第三年1.62~3.80%
台新銀行	最高80%	1.60%起
王道銀行	最高85%	1.65%起
遠東銀行	未提供	未提供

以上資料來自各銀行官網，正確資訊以各銀行官網為主

如何查詢房屋還能增貸多少？有推薦的房屋轉增貸、二胎房貸試算工具嗎？

如何查詢房屋還能增貸多少？大部分的房貸試算工具都是針對購屋貸款、房屋增貸做試算，如果是想申請銀行二順位房貸或是裕融新鑫二胎房貸，額度、利率都會跟一般房貸不太一樣，但一般房貸試算工具無法針對個人狀況做試算，如果想了解二胎房貸可貸額度及月付金，可以使用好事貸官網的房貸試算工具即時線上試算：二胎房貸試算

試算網站	房貸試算內容
好事貸	二胎房貸額度試算、貸款利率及月付金試算
國泰世華	購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算
台新銀行	房屋可貸額度試算（需電話驗證）、房貸轉貸試算
永豐銀行	購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算

房貸轉貸、房貸轉增貸的費用

(1)手續費

轉貸視同新申辦房貸，銀行在申辦時會收取帳管費、徵信作業費等的費用，大約落在5,000~12,000元左右。

(2)地政設定費

辦理房屋轉貸、房貸轉增貸時，需要至地政事務所進行抵押權房屋設定，設定規費則為設定金額1/1000，以貸款100萬計算，則房屋設定金額為120萬，地政規費則為1200元，代書費為4500~8000元，書狀費每張80元，並須做原銀行抵押權的塗銷；塗銷前銀行抵押權的代書費用約1,500~2,500元。

(3)提前清償違約金

銀行的房貸通常都會綁約，綁約期限一般都是1~3年，若在綁約期間內提前清償，則須繳交提前清償違約金，違約金的計算方式則依各家銀行規定，通常為本金餘額的0.5%~1.5%不等。

例如綁約期間若為3年，第一年結清貸款的違約金約為本金的1%、第二年為0.75%、第三年為0.5%等。

銀行房屋增貸、房貸轉增貸不過，推薦其他方法取得資金？

向銀行提出申請房貸增貸或轉增貸後，可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳，或是房屋經銀行重新鑑價後，發現該房屋增值的空間不大，造成無可貸空間，以至於無法順利放款，此時仍需要資金該怎麼辦？除了申請房屋增貸之外，此時你還有二胎房貸可以選擇。

為什麼這時候要考慮二胎房貸呢？ 因為現今的金融法規相當嚴格，只要借款人有信用評分過低、負債比過高、卡循、無工作收入證明等狀況，銀行都會婉拒貸款申請，這時候二胎房貸就是最好的選擇，因為二胎房貸沒有上述規範，僅評估房屋殘值，逕而決定核貸額度。

(1)二胎房貸說明

二胎房貸又稱為：二順位房貸、次順位房貸，就是房子已經有一筆房貸了，借款人利用同一棟房屋，再向第二間銀行申請一筆貸款，這筆貸款就稱為：二胎房貸，由於第二間銀行承擔較大的風險，因此通常二胎房貸的利率，相較一胎房貸來得高。

(2)二胎管道推薦

申請房屋二胎的管道大致可分為三大類，分別是銀行、融資公司、民間貸款等。由於二胎的風險較高，因此銀行審核的較為嚴格，再加上銀行計算可貸額度的規則較嚴格，所以銀行二胎的核准額度，通常是比較低的，一般銀行的二胎房貸額度會落在100萬以內居多。

再者，若銀行二胎房貸沒過，則建議可優先考慮裕融新鑫的二胎房貸，新鑫二胎房貸審核相當寬鬆，核貸的條件與額度都只看房屋的殘值，聯徵報告雖會參考，但只要不是大問題，過件的機率相當高。

房屋貸款常見Q&A

• Q申請房屋轉增貸前，我該注意哪些事？
• A
  (1)蒐集詳細貸款資訊
  各家銀行承辦房屋轉增貸，其利率、額度、年限與手續費各不相同，因此在申請前，須考慮到自己的各項貸款條件與狀況後，選定一家最合適自己的銀行進行申辦。
  (2)維持良好信用分數
  因為銀行在審核你的貸款案件前，會先向聯徵中心調閱「聯徵報告」，檢視你的信用狀況，作為是否要放貸給你的依據，假如你曾經有過：貸款遲繳、負債比過高、使用信用卡循環、信用評分不足等，嚴重影響信用評比的情況，銀行都會婉拒你的貸款申請。
  (3)避免短期聯徵過多
  申請銀行貸款前，多蒐集貸款資訊做比較，是很好的習慣，但千萬不可以多家銀行同時送件申請，因為這樣會造成聯徵記錄次數過多，反而讓銀行認為你的財務狀況出了問題，進而婉拒你的貸款申請。
  (4)精算所需貸款費用
  申請轉增貸可能要支付，原銀行的違約金（過綁約期則免除），與轉貸銀行的手續費。因此在申請轉增貸前，要精算過省下來的月付金，與種種費用抵扣後，是否划算。
• Q已申請過房屋二胎，原來的房貸能否再申請轉貸？
• A不可以，因為申請過二胎房貸的房子，會有兩筆抵押權設定，分別是一胎銀行與二胎銀行，如果房子有二胎的抵押權設定，一胎房貸是不能轉貸的。如果想要轉貸，就必須將一、二胎兩筆同時轉貸才行。

房子多久可以增貸？交屋後要馬上再申請一筆貸款，銀行是不會承做的，建議至少要繳滿二年貸款後，再向銀行申請房屋增貸。房貸增貸多久下來？房子增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天，就可以完成撥款。申請房屋增貸銀行會評估房屋是否有增值，以及再度審視你的工作、收入、負債、信用財力狀況與已核撥或婉拒，增貸前可以透過房貸試算app衡量自身的還款能力。

房子多久可以增貸？

新買的房子交屋後要馬上再申請一筆貸款，銀行是不會承做的，因此建議至少要繳滿二年貸款後，再向銀行申請房屋增貸。假如你急需資金，房屋貸款未滿二年，此時你可以考慮「新鑫二胎房貸」。

房屋增貸的優點及缺點

【優點】

1.利率低

在消費性金融中，房貸屬於利率最低的一種，房貸增貸的利率約1.37%~2.52%，相比汽車貸款的6%~15%及信用貸款的3.28%~16%，利率相對低許多，因此常有人利用這筆資金進行投資、買車、房屋修繕或是其他規畫用途。

2.還款年限長

房貸增貸申請後，新的增貸款項年限最長為20年，由於還款年限較長，因此還款壓力會較小。

3.申請簡便

由於房貸增貸是向原有的銀行辦理，因此銀行會有先前房貸繳款的紀錄、房屋資料等，僅須提供最新的財力資料，銀行就可以進行審核，因此作業時間會較短，若增貸的金額加上原房貸餘額超過設定值，只要在撥款前再針對額度不足的部分進行「追加設定」即可，甚至可以自行送件，不須再多花一筆代書費用。

4.維持原有優惠

若購屋時申請的貸款為優惠專案，房貸的利率已經非常優惠，若房貸轉貸有可能反而會損失原有的優惠利率，若直接申請增貸就能繼續使用既有的優惠利率。

【缺點】

1.審核嚴格

這是所有增貸申請者最常遇到的問題，銀行對於案件的評估非常嚴格，只要負債比大於60%、或信用評分低於600分、房屋增值空間少或是近期才增貸過，都有可能造成案件不通過。

2.額度較低

銀行除了審核嚴格外，對於案件的額度評估，也是相當保守，通常原貸款銀行的估價額度，會比買賣案件的估價額度低，所以增貸的額度通常是較低的，除非貸款已經繳款很久了，償還的貸款本金較多，才有可能核准大額度的資金。

⊙哪種人適合房屋增貸：綜合以上的優缺點來看，如果你的原貸款成數不高、房子還有貸款空間、或者資金需求不大，且信用正常、收入穩定，建議你直接向原銀行申請房屋增貸，可以免去申請上許多重複的手續，也有可能減免相關的手續費。

房屋增貸利率是多少？

房屋貸款增貸利率是多少？一般而言，申請房屋增貸，都能夠享有與原本房貸差不多的利率，銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算，通常落在年利率1.７%~3%，由於每家銀行申貸房貸增貸條件與利率都不盡相同，申貸前可以多方比較參考，選擇你可以接受的貸款條件與方式。

使用房貸試算工具有哪些好處？

提供貸款試算的網站和房貸試算app非常多，房貸試算就是在你正式申請房屋貸款、開始還房貸之前，先利用房貸試算可貸額度算算看得出的結果是否符合預期，房貸試算可計算房貸額度、房貸月付金及房貸利率。

房貸試算的功用多且有以下好處：

• 評估支出

購屋時，使用使用房貸試算可貸額度可貸額度，幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少；試算貸款月付金，可評估目前的財務狀況是否可負擔每月還款金額。

• 貸款比較

用名下房屋申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸時，可使用房貸試算額度、利率，比較哪一種房貸產品及貸款管道最適合自己。

• 二次驗算

貸款業務告訴你的貸款額度、利率、月付金及還款時間，不一定是真實的、正確的，因此最好使用房貸試算工具再做1~2次驗算，以防上當受騙、落入貸款陷阱。

貸款工具	類型	特色
國泰世華	月付金變化重點摘要	銀行官網
台新銀行	各期月付金完整列表	銀行官網
591房屋交易	提供各銀行房貸利率	平台／APP
永慶快搜／信義房屋	刊登的物件可直接試算	APP
貸款計算機	各類貸款試算皆適用	APP
內政部不動產資訊平台	可試算自購住宅貸款利息補貼	政府平台

有推薦的房屋增貸、轉增貸、二胎房貸試算工具嗎？

大部分的房貸試算工具都是針對購屋貸款、房屋增貸做試算，如果是想申請銀行二順位房貸或是裕融新鑫二胎房貸，額度、利率都會跟一般房貸不太一樣，但一般房貸試算工具無法針對個人狀況做試算，如果想了解二胎房貸可貸額度及月付金，可以使用好事貸官網的房貸試算工具即時線上試算：二胎房貸試算

試算網站	房貸試算內容
好事貸	二胎房貸額度試算、貸款利率及月付金試算
國泰世華	購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算
台新銀行	房屋可貸額度試算（需電話驗證）、房貸轉貸試算
永豐銀行	購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算

銀行房屋增貸、房貸轉增貸不過，是否有其他方法取得資金？

通常會考慮房貸增貸或房貸轉增貸，就是希望能夠有一筆資金能夠靈活應用，若是二種方法都無法成功時，這時可以考慮申請房屋二胎貸款。

為什麼這時候要考慮二胎房貸呢？ 因為現今的金融法規相當嚴格，只要借款人有信用評分過低、負債比過高、卡循、無工作收入證明等狀況，銀行都會婉拒貸款申請，這時候二胎房貸就是最好的選擇，因為二胎房貸沒有上述規範，僅評估房屋殘值，逕而決定核貸額度。

(1)二胎房貸說明

二胎房貸又稱為：二順位房貸、次順位房貸，就是房子已經有一筆房貸了，借款人利用同一棟房屋，再向第二間銀行申請一筆貸款，這筆貸款就稱為：二胎房貸，由於第二間銀行承擔較大的風險，因此通常二胎房貸的利率，相較一胎房貸來得高。

(2)二胎管道推薦

申請房屋二胎的管道大致可分為三大類，分別是銀行、融資公司、民間貸款等。由於二胎的風險較高，因此銀行審核的較為嚴格，再加上銀行計算可貸額度的規則較嚴格，所以銀行二胎的核准額度，通常是比較低的，一般銀行的二胎房貸額度會落在100萬以內居多。

再者，若銀行二胎房貸沒過，則建議可優先考慮裕融新鑫的二胎房貸，新鑫二胎房貸審核相當寬鬆，核貸的條件與額度都只看房屋的殘值，聯徵報告雖會參考，但只要不是大問題，過件的機率相當高。

此外，新鑫二胎房貸最高可到500萬，且審核條件寬鬆、過件率高，核准額度較大，放款速度快，

如何在原有的房貸上再增貸？房屋增貸是什麼？如果您原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後，可以再向原貸款銀行申請房貸增貸，不僅利率較低、還款壓力較小，房屋增貸要多久下來？流程走完約約7~10個工作天可撥款入戶，如果房屋增貸試算後覺得原銀行增貸額度不夠，您也可以選擇房貸轉貸銀行貸款搬家到到另一間銀行，二胎房貸則是保留原房屋貸款的情況下，再向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸，等於身上同時有兩筆房貸。

房貸多久可以轉貸？什麼是房屋增貸、轉貸、轉增貸？

房貸多久可以轉貸？想申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房屋貸款，只要您的房子仍有貸款空間，可以再申請房屋再貸。

(1) 房屋增貸

房屋增貸是什麼？名下房屋已經向銀行申請購屋貸款，在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上)，如果有資金的需求，你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後，會評估你的房屋是否有增值，以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後，若符合增貸條件，則會同意你的房屋增貸申請。

(2) 房屋轉貸（餘額平轉）

原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款，可能因為A銀行的利率高於其他銀行，經溝通A銀行調降利率無效後，將這筆房貸餘額，直接平轉換至B銀行，由B銀行的低利率貸款，代償你A銀行的高利率貸款餘額，達到降低房貸利率的效果，此一方式稱為房屋轉貸（餘額平轉）。

(3) 房屋轉增貸

基本條件與房屋轉貸近似，最大的不同處在於，你已經償還一部分貸款本金，或者你的房屋已經增值，B銀行同意你的房屋轉增貸後，再增加一筆資金給你，你有機會可以拿到一筆可觀的資金。

如何在原有的房貸上在增貸？房貸繳多久後可以增貸？

1.房子剛買可以增貸嗎？

可以，但是需視申請管道而定：

• 銀行：因為銀行作風保守，對於貸款後近期增貸的申請，多會加以婉拒。
• 新鑫公司：融資公司貸款審核寬鬆，並不在意貸款後又近期增貸的問題，只要房屋還有貸款的空間，就算剛買房也可以馬上再申請增貸。

2.房貸繳多久後可以增貸？

1. 一般會建議房貸至少繳滿2年再申請銀行轉增貸
2. 有使用房貸寬限期，至少要等寬限期滿，再繳兩年本息攤還
3. 新鑫二胎房貸，剛買房也可以再申請房屋增貸

房屋轉貸、房貸轉增貸優缺點有哪些？

1. 房屋轉貸、房貸轉增貸的優點

• 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%，想要與原銀行申請降息，一般來說是不太可能，除非您的原房貸利率在2.5%以上，那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此，若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率，您就可以考慮把整筆房貸轉走，以爭取降低利率。

• 多一筆資金

由於不同的銀行，對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣，因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況，等於您多出100萬的資金可作運用。另外，若以銀行行員的角度來看，房屋增貸的額度頂多幾十萬，對行員的業績影響不大，行員也就不太願意承辦；如果是轉貸到另一間銀行，對行員來說等於是一整筆房屋貸款，對新案件的爭取也就相對積極，有機會爭取到較好的貸款條件。

• 延長還款期限（降低月付金）

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還，每個月的月付金為25,294元，繳了10年後，轉貸到另一間銀行，貸款餘額剩273萬、利率不變，但新的銀行一樣給您20年的還款期限（等於延長年限），那麼每個月的月付金就減少至4,588 元，大幅降低還款壓力，甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

2. 房屋轉貸、房貸轉增貸的缺點

• 須放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率，可能會因為房貸轉貸／轉增貸而無法再繼續享有優惠利率，轉增貸之前都必須詳實做好功課，確定真的划算。

• 貸款條件變差

如同前面所述，由於房屋轉貸／轉增貸等於重辦房貸，銀行除了會重新鑑價房屋價值，也會重新評估申貸人的條件，如果您的收入狀況、信用狀況不如以往，即可能會影響您的核貸額度和利率，甚至影響過件率。

• 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸／轉增貸時，除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外，若原房屋貸款仍在綁約期間，還會被收取一筆違約金，總計花費可能近萬元，因此轉貸前需先算清楚，轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外，申請房屋轉貸前，也需考量時間成本，由於需要再重跑一次房貸流程，包含處理前貸銀行的作業時間（原貸款銀行的清償、塗銷等流程），至少也要花上12~15個工作天。

• 如何知道房屋轉貸／轉增貸是否划算？

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的，這時候就可以考慮申請轉貸，例如：貸款1000萬，原利率 2%，轉貸後利率 1.4%，利息差 0.6%，一年即省下6萬元，轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您，房貸轉貸的利差至少 0.3%以上，才會划算。

如何申請房屋增貸？房貸增貸申請條件、流程與準備文件

1.房屋增貸申請條件有哪些？

• 原房貸繳款紀錄正常
• 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者（信用評分須達600分以上）
• 需有明確的財力、薪轉證明
• 工作收入穩定，有工作證明

2.房屋增貸需準備哪些資料？

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請，也因為已經是往來許久的客戶，銀行內部也有借款人的基本資料，所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單，需準備資料如下:

• 雙證件
• 申請書與個資同意書資料
• 工作證明資料（如勞保異動明細、在職證明等）
• 收入證明資料（如薪資轉帳存摺、扣繳憑單、所得清單或完稅證明）
• 其他財力證明資料（如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料）

3.房屋增貸要多久？房屋增貸流程是什麼？

房屋增貸要多久下來？房屋增貸申請流程是什麼？

1. 提出申請：親至銀行填寫貸款申請書，並繳交所需資料（約需0.5天）。
2. 房屋鑑價：銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業（約需2天）。
3. 進行審核：估價完成後若有增貸空間，則銀行開始進行審核（約需3-5天）。
4. 對保簽約：貸款核准後，借款人需親至銀行進行對保簽約作業，對保時須備妥雙證件、撥款存摺、印鑑章、權狀正本（約需0.5天）。
5. 設定抵押：代書送件地政事務所，辦理抵押權設定（約需1~2天）。
6. 撥款入戶：設定完成後，銀行撥款至帳戶（約需0.5天）。

房屋增貸要多久下來？房子增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天，就可以完成撥款。

房屋增貸申請前的注意事項？

想要申請房子增貸時，請務必要注意以下情況：

• 房屋條件

因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業，建議須將屋內擺設整齊，可幫助提高鑑價金額，至少不會因屋內擺設不整齊，屋況不乾淨，而造成扣分，使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時，建議將所有電燈打開，部分窗戶也要打開，讓屋內空間明亮，空氣流通，這樣也可以加分。

• 個人條件

如果規劃要申請房屋增貸，建議在申貸前六個月，調整以下事項，讓房屋增貸可以順利核貸。
(1)財力狀況：將所有資金集中在存摺帳戶中，不要有月光族的情形出現。
(2)維持信用正常：所有貸款均須正常繳款，不能有遲繳情形；信用卡也務必都全額繳清（不要只繳最低應繳金額），不要使用循環信用或是預借現金等情形。
(3)近期不申貸：不要向任何金融機構提出「新業務申請」需求，就是提出申請貸款的需求，這樣會有近期同業查詢，以及降低信用評分的缺點。
(4)可加購房貸壽險：若自身狀況較差，則建議加購房貸壽險，以幫助提高過件率。
(5)房貸繳納注意事項：房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好，這樣可以讓銀行知道，這一年內還款的情形，讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測，未來增貸的貸款繳款，是否也會正常繳款，不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶，而降低核貸金額，或甚至是婉拒申請。

房屋增貸、房貸轉貸不過，其他取得資金的方法？

真的考慮抵押房屋來籌措資金，會建議先申請房屋增貸，若未過件、或房屋增貸試算額度不滿意，再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸，還需要處理原本的房貸，時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此，若有大額的資金需求時，您也可以考慮申請二胎房貸。

1. 活化不動產的新選擇：二胎房貸

二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸，就是在保留原本房貸的情形下，向另一間銀行再借一筆房貸，等於你身上同時有兩筆房貸，只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸，有以下優缺點：

✓貸款額度較大
✓申請流程較簡單
✓不須放棄原房貸優惠
✘貸款利率較高

2.房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較

• 增貸與轉貸的差別在於，前者在同一家銀行；後者換別家銀行。
• 轉貸與轉增貸的差別在於，前者沒有額外多貸金額，即「平轉」；後者有額外增加貸款金額。
• 轉增貸與二胎房貸的差別在於，前者經由塗銷的程序，房貸轉貸銀行貸款會取代原貸款銀行的第一順位抵押權，成為新的第一順位抵押權人；後者則是第一順位抵押權人不動，另外加上第二順位抵押權人。

3. 二胎房貸的申請管道

成功申貸後，申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約，也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款，因此，建議您申請前務必先評估自身還款能力，與增貸條件是否能夠符合需求，再決定是否申辦。

雖然銀行二胎房貸利率較低，但銀行審核嚴格，過件機率不高，這時建議可以尋求股票上市融資公司：新鑫股份有限公司辦理，新鑫二胎房貸審理時間僅需一天，最低利率7％，最高額度500萬，貸款成數更是可以達到房屋鑑價的120％，相當推薦的選擇。

如果辦不了銀行二胎房貸、或對於額度不滿意，您可以找裕融新鑫辦理二胎房貸，新鑫二胎房貸審核的角度和銀行不同，不看負債比、不用工作或收入證明，也就是說，銀行最重視的部分，對裕融新鑫來說都不是問題，只要房子貸款空間還夠，最高可以貸到 500萬資金。

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢，銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算，通常落在年利率1.4%~3%（此為我國合法利率範圍內），由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同，建議申貸前可以先房屋增貸試算並多方比較參考，選擇適合自己還款方式。剛向銀行申請貸款買房，但是臨時有資金週轉的需求，可以再申請增貸或轉貸，一般會建議房貸至少繳滿2年再申請銀行轉增貸。

房貸對保後多久撥款？房屋增貸是向原本的貸款銀行提出申請，，因為是往來已久的客戶，房屋增貸從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天，即可完成撥款，若要申請房貸增貸，建議申貸前六個月前不申貸、提供薪資證明並留意信用狀況，可讓房屋增貸流程可以順利完成撥款核貸。

房屋增貸無業扛700萬房貸

一背數十年的房貸，經常壓得人喘不過氣，若家中小孩多，加上育兒、教育等費用，負擔勢必更加沉重。近日，就有一名網友發文訴苦，表示數年前爸爸過世了，家中頓失經濟支柱，自己的媽媽現年53歲，已經18年沒有工作，家中卻還背負700萬房貸，雪上加霜的是，家中還有4個孩子，弟妹年紀都還小，最小的才11歲，沉重的經濟負擔讓原PO感到心累，忍不住說「沒有能力養，千萬別亂生孩子！」

該名女網友是在論壇Dcard上透露自己家中的經濟窘況，她自述媽媽在35歲時，買下一間400多萬的房子，就是現在全家人的住處，但之後媽媽就沒有再工作了。雖然家中經濟不寬裕，但孩子卻不少，自己共有4個兄弟姊妹，媽媽更是在42歲那年才生下老么。沒想到爸爸卻不幸在3年後過世，雖然爸爸過世時曾領到數百萬保險金，卻被媽媽拿去亂投資花光。如今媽媽53歲了，因為房子還拿去增貸，目前背負的房貸將近有700萬。

房屋增貸適合時機

• 資金需求較小
• 原貸款為優惠房貸
• 原房貸仍在綁約期間

如果您不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高，建議您可以先和原貸款銀行談談看，如果還款紀錄都正常，也是有機會爭取到不錯的貸款條件。

房貸增貸房貸需要繳多久才能申請？

剛貸款完還可以貸嗎？可以，由於銀行相當介意短時間內連續增貸，一般會建議房貸至少繳滿兩年，還掉部分本金後再申請銀行增貸，成功機率比較高，如果當初有使用房貸寬限期，至少要等寬限期滿，再繳兩年本息攤還，銀行增貸成功率較高，如果是找新鑫公司申請二胎房貸，不管繳多久，就算剛買房也可以再增貸。

房屋增貸的可貸額度，是根據房屋現值和原房貸餘額（還有個人條件）來決定。簡單說就是，您的房屋殘值決定了您可以增貸的額度，因此如果房貸只繳1、2年就打算申辦增貸，基本上過件率很低。

房貸對保後多久撥款？房屋增貸流程怎麼走？

新聞出處》東森財經新聞

花了大筆頭期款買房，許多人日以繼夜辛勤工作，就是為了盡早繳清房貸減輕壓力，但馬來西亞則有一對老夫婦，辛苦扛10年房貸後，以為快還清時，卻被銀行追討債務，甚至還要拍賣房子。之後才得知，他們過去10年支付的只是房貸利息，本金實際只繳約20%。