辦房貸時除了關心房貸升息之外，對於房貸還款方式也要掌握清楚，大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算，房屋貸款繳不出來，如何避免房子被法拍呢 ?除了寬限期之外還有與銀行協商降息，或延長還款期限方式。
房屋貸款申請流程
申請房屋抵押的房貸流程為申請、提出、審核、對保及撥款，
(1) 準備申請所需文件
- 身份證及第二證件
- 土地及房屋權狀
- 收入／財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）
要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群，建議可向新鑫申請二胎，只要有財力證明都能申請。
(2) 提出申請
提出申請後，銀行會先對申請人的房子進行鑑價，並調閱申請人的聯徵信用報告，這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行，因為每申請一次、銀行就調閱一次，這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。
(3) 通知審核結果
銀行會依照申請人的信用狀況及房屋的狀況，來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過，額度及利率也會一併告知。
如果申請人對於審核結果不滿意，也可以請經辦業務，向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。
(4) 對保及房屋抵押權設定
如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見，就可以進行「簽約對保」，也就是銀行與申請人簽訂貸款合約，確保雙方的權益。合約簽完之後，再委由代書辦理抵押權設定程序。
抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，前者是只要抵押借款清償了，即使抵押權沒有塗銷也失去效力；後者則是設定抵押時，雙方先訂一個最高數額，以擔保未來可能繼續發生的債權。
也就是說，就算你房貸繳清了，銀行不會馬上發清償證明給你，需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款（卡債或其他貸款），才算完全清償。
(5) 撥款
完成上述流程之後，銀行就會撥款到指定的帳戶中，之後只要按時還款就好。
如果是向銀行申請二胎房貸，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天；若申請裕融新鑫二胎房貸，最快3個工作天可完成撥款；申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。
房貸將還清 突遭銀行討債拍賣
房貸還款方式有哪幾種？怎麼還最省？
(1) 本息平均攤還法
本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。
本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。
- 本息攤還公式
- 平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1}
優點：每月支出固定，方便作財務規劃
缺點：總利息支出較多
(2) 本金平均攤還法
本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。
本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。
- 本息攤還公式
- 平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
優點：總利息支出較少
缺點：初期還款壓力較大
(3) 本金到期一次清償法
本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。
由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。
優點：資金靈活度高，適合短期周轉
缺點：利息負擔最重
(4) 寬限期＋本息攤還法
寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。
由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。
優點：初期還款壓力較小
缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大
房貸還款壓力大 4招減輕壓力
房貸還款方式有哪幾種？怎麼還最省？
1. 使用房貸寬限期
所謂的房貸寬限期就是貸款本金寬限，房貸每個月繳款的金額，裡面含有本金跟利息，而本金寬限就是指只繳利息，不用償還本金。以目前的話，只要提出申請幾乎都是會通過的。
由於銀行的法規限制，銀行必須讓他的放款的＂資產品質＂是良好的。
寬限期其實是屬於另類的債務協商，如果你有申請本金寬限的話，若要再去找別家銀行辦貸款，難度就變得很高，因為別家銀行會認為你是屬於-債務協商的客戶，因為貸款繳不出來。
2. 找銀行協商
跟銀行辦了貸款之後，規定就是要每月準時繳款，但你可能因為收入變少、繳款負擔變重，希望跟銀行協商提出要降低月繳款負擔申請，讓每個月的還款金額可以降低，有以下幾種方式：
- 延長還款期限
延長還款年限，這是最好的，等於是將貸款重新再貸一次，還款年限拉長，則月繳款金額就會降低。 - 更改還款週期
就是更改還款周期，可以向銀行提出申請，但是通過的機率非常低。銀行之所以不會這麼做，是因為對銀行來說等於又是換了一個契約。 - 調降利率
調降利率，前提是你現在的利率是高的。
- 房屋轉增貸
如果遇到無法增貸的情形，還有另外一個選擇，就是將整個房貸轉去別家銀行，稱為：轉增貸或增轉貸，這對另外一家新銀行來說，就是新增一筆大額度的房貸案件。
對銀行而言，比較喜歡這種案件，因為房屋轉增貸的額度大，估價也可能會比較寬鬆，或者是審核也比較寬鬆，不過缺點就是，可能要放棄第一次的房貸的利率，還有一個需要思考，就是當房貸轉貸之後，會產生一筆轉貸的費用，其中可能包含代書費 、地政事務所的規費、銀行的手續費。
- 二胎房貸
還有另外一個選項：二胎房貸，二胎因為它是第二順位的債權，風險比較高，由於銀行不會用很寬鬆的方法去做貸款，所以銀行的二胎比較嚴格。除此之外，另外一個選擇是融資公司。
