一、什麼是房屋增貸？
房屋增貸是在還未還清現有房屋貸款的情況下，再次向銀行貸款，以增加房屋貸款金額，用於資金周轉，而無需出售房產。這可以利用房產升值和已償還的貸款本金來獲得額外資金。
二、房屋增貸的優缺點
1.房屋增貸的優點
- 貸款額度高
根據房屋價值和原房貸款數額，不像銀行信貸那樣有DBR（債務收入比）的限制。 - 較低的貸款利率
房屋增貸的利率通常比信貸和汽車貸款低，最低可從2%起。 - 較長的還款期限
房屋增貸的還款期限最長可達20年。 - 貸款審核速度較快
由於增貸是向原貸款銀行申請，銀行的審核速度通常較快，大約需要7至10個工作日，如果需要進行額外設置，可能需要額外1至2天的時間。 - 相對較低的費用
與房屋轉貸相比，房屋增貸的費用通常較低。房屋轉貸會涉及將貸款轉移到其他銀行，加上額外的手續費和開辦費，有可能會對利率產生影響。此外，如果原貸款期限尚未達到最低期限，還需要支付違約金。綜合考慮，並不一定更具優勢。
2.房屋增貸的缺點
- 嚴格的審核
房屋增貸的審核非常嚴格。如果申請人信用不佳，工作和收入證明不清晰，負債率過高，信用評分不足，通常成功的機會較低。 - 保守的房屋估值
通常，銀行會對房屋估值採取保守的方法，這可能導致核准的貸款金額較低。 - 取決於房屋增值
房屋增貸的額度受房屋價值增長幅度的影響。如果房屋價值的增長有限，銀行可能不願提供更多貸款。 - 高負債比例
如果您同時承擔房屋貸款和其他貸款，負債比例過高會影響房屋增貸的審核，負債比例越高，核准的額度可能越低。
三、不同銀行的房屋增貸利率、額度與貸款期限比較
一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢，銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算，通常落在年利率1.4%~3%（此為我國合法利率範圍內），由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同，建議申貸前可以先多方比較參考，選擇適合自己還款方式。各家銀行房屋增貸利率與申請條件有所不同，增貸條件如下表所列：
| 房屋增貸 | 增貸利率 | 增貸成數 | 增貸期限 |
|---|---|---|---|
| 國泰世華 | 1.81%起 | 最高房屋鑑價80% | 最長20年 |
| 凱基銀行 | 1.69%起 | 最高房屋鑑價85% | 最長20年 |
| 遠東銀行 | 1.73%起 | 最高房屋鑑價85% | 最長20年 |
| 上海商業 | 1.73%起 | 未提供 | 未提供 |
| 中國信託 | 1.78%起 | 最高房屋鑑價85% | 最長20年 |
| 永豐銀行 | 1.81%起 | 最高房屋鑑價85% | 最長20年 |
| 渣打銀行 | 1.69%起 | 最高房屋鑑價85% | 最長20年 |
| 台新銀行 | 1.87%起 | 最高房屋鑑價80% | 最長20年 |
| 王道銀行 | 1.90%起 | 最高房屋鑑價85% | 最長30年 |
（以上資訊來自各銀行官網，正確資訊仍以各銀行公告為主）
大部分的房屋貸款都是採浮動利率（即指數型房貸），因此只要央行升息，房貸利率也會跟著上升，房貸月付金也會增加。
四、房屋增貸的申請條件
房屋增貸只能向原房貸款銀行提出申請，因此為增加申請成功的機會，您需要符合以下條件：
1.原房貸款還款記錄正常
如果您有過往的違約記錄或逾期付款記錄，銀行可能會拒絕您的房屋增貸申請。
2.信用報告分數正常
保持良好的信用記錄非常重要。及時還款信用卡帳單或其他貸款可以説明您維持信用報告分數在600分以上，從而提高審核通過的機會。
3.提供薪資轉帳和財務證明
銀行非常注重您是否有穩定的工作和收入，以確保您將來有足夠的還款能力。因此，您需要提供相關的財務證明，如薪資轉帳記錄、扣繳證明、社會保險明細、有價證券等。
這些條件有助於提高房屋增貸申請的成功機會，但最終的決定仍取決於原房貸款銀行的政策和您的個人財務狀況。因此，在申請前建議諮詢您的銀行或金融機構，瞭解詳細的條件和要求。
五、為什麼房屋增貸申請可能未獲批准？
申請房屋增貸時可能會被銀行婉拒的原因包括：
1.職業收入不明確
如果您的工作收入不是透過薪資轉帳的方式，例如直接領取現金的職業族群，如保姆、計程車司機、木工、接案工作者等，銀行難以核實您的實際收入情況，這可能導致申請被拒絕。
2.申請人信用不佳
如果您的信用記錄不佳，如有過往的遲付記錄、頻繁使用信用卡透支、預借現金等情況，這會降低您的信用評分，從而減少貸款審批的機會。
3.負債比例過高
如果您每月的貸款支出占您平均月收入的比例超過40%，銀行可能認為您的債務負擔過重，因此可能拒絕您的申請。
4.房子無增貸空間
銀行會根據您的房產鑑價來確定可貸款的額度，如果房屋價值不足以支持您的貸款需求，您的申請可能會被拒絕。
5.聯徵報告查詢次數過多
如果您最近多次向不同銀行申請信貸或車貸等，這會在您的聯徵報告中留下多次查詢的記錄，銀行可能會視為您有大量的借款需求，從而拒絕您的申請。
6.增貸資金用途不合理
在銀行審批貸款時，銀行通常會詢問貸款的用途。如果您回答的用途與銀行的政策不符，例如回答是用於投機房地產市場（炒房），銀行可能會擔心風險，從而拒絕您的申請。
這些因素可能會導致房屋增貸申請被銀行婉拒，因此在申請前確保您的經濟狀況良好、信用記錄正常，並清晰地解釋貸款用途可能有助於提高申請成功的機會。
六、房屋增貸申請前的成本考量與注意事項
在申請房屋增貸時，需要注意以下事項：
1.房屋條件
- 房屋整齊清潔
銀行的估價師會來您的房屋進行評估，確保房屋內部整齊清潔，避免因雜亂或髒亂而降低估價。 - 光線和通風
打開所有燈光和窗戶，確保房屋內明亮並具有良好的通風。這可以提高估價師的印象，有助於獲得更高的估價。
2.個人條件
- 財務狀況
在申請前的六個月內，儘量將資金儲存在銀行帳戶中，避免月光族的情況。 - 維護良好的信用
所有貸款需按時還款，不要出現拖欠情況。信用卡帳單應全額還清，不要選擇最低還款額，同時避免使用卡循或預借現金等。 - 不要頻繁申請貸款
避免在近期向任何金融機構提交新的貸款申請，這會在您的信用記錄中留下多次查詢的記錄，降低信用評分。 - 考慮購買房貸壽險
如果您的財務狀況較差，可以考慮購買房貸壽險，這有助於提高批准貸款的機會。 - 房貸還款注意事項
在申請增貸前，建議至少連續一年按時還款，這可以幫助銀行瞭解您的還款紀錄，從而提高增貸的機會。
成功獲得增貸後，您將同時承擔兩筆房貸，因此在申請前務必評估您的還款能力和是否滿足增貸條件，然後再決定是否申請。這將確保您能夠應對額外的還款責任。
七、銀行房屋增貸不過時的替代選擇
若真的考慮抵押房屋來籌措資金，會建議先申請房屋增貸，若未過件、或對於額度不滿意，再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸，還需要處理原本的房貸，時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此，若有大額的資金需求時，你也可以考慮申請「二胎房貸」。
活化不動產的新選擇：二胎房貸
若真的考慮抵押房屋來籌措資金，會建議先申請房屋增貸，若未過件、或對於額度不滿意，再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸，還需要處理原本的房貸，時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此，若有大額的資金需求時，你也可以考慮申請二胎房貸。
二胎房貸相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸，有以下優缺點：
- 貸款額度大
通常房屋增貸、房屋轉增貸的貸款成數最高只有85%，而融資公司二胎房貸最高可貸房價120%，可運用的資金更多。 - 申請流程簡單
申辦二胎房貸不像房屋轉增貸、房屋轉貸需要塗銷原房貸設定，也不用重新辦房貸，而是直接新增第二筆房貸，省下許多跑流程的時間。 - 不須放棄原房貸優惠
如同前面所說，二胎房貸不會取代原房屋貸款，因此不用擔心原本的房貸優惠會被取消。 - 貸款利率較高
由於二胎房貸風險較高，因此二胎房貸利率會稍微高一些，約在7%~14%之間。
銀行跟融資公司都有提供二胎房貸服務，銀行二胎房貸審核較嚴、額度較小，股票上市融資公司 鑫融資審核寬鬆、額度最高500萬元，也是不錯的貸款選擇。
八、房屋增貸申請資料與流程
1.房屋增貸申請前須備妥的資料
- 身分證+雙證件（駕照or健保卡）
- 申請書與個資同意書
- 工作與收入證明（如薪轉存摺、在職證明、扣繳憑單、勞保異動明細等）
- 其他財力資料證明（如定存單、基金對帳單、股票庫存等）
2.房屋增貸的申請流程
- 提出申請：備妥上述資料，親自到銀行提出申請。（約0.5天）
- 房屋鑑價：銀行派員到房屋所在地進行評估鑑價。（約2天）
- 進行審核：銀行審核送件的資料與申請人的條件。（約3~5天）
- 對保簽約：照會結果後，需親自到銀行對保簽約。（約0.5天）
- 設定抵押：代書送件地政事務所進行抵押權設定。（約1~2天）
- 撥款入帳：抵押權設定完成後，銀行撥款至帳戶。（約0.5天）
以上房屋增貸流程，從申請到撥款需要7~10個工作天，比一般房貸需要2週的時間要快一些。
QA.房屋增貸常見問答
Q.房子剛買可以增貸嗎？
可以，但是需視申請管道而定：
- 銀行：因為銀行作風保守，對於貸款後近期增貸的申請，多會加以婉拒。
- 鑫融資：融資公司貸款審核寬鬆，可以接受立即增貸的情況，只要房屋還有貸款空間，就算剛買房也可以馬上提出申請。
Q.房貸繳多久後可以增貸？
房貸繳多久後可以增貸？一般房貸建議至少繳滿2年再申請銀行轉增貸。如果是有使用房貸寬限期，至少要等寬限期滿，再繳兩年本息攤還。不過融資公司的鑫融資二胎房貸，就算你是剛買房也可以再申請增貸。
Q.我可以用增貸的方式買房嗎？
將名下還在貸款的房子，向銀行申請房屋增貸來買第二間房子，這樣的方式是可行的。不過，2022年中央銀行開始出手抑制房價，除了連續升息的政策影響銀行房貸利率外，銀行也將「嚴格審核」增貸買房的申請，使得房屋增貸的申請成功機率大為降低。
房屋增貸是一個有助於實現財務目標的工具，但它需要謹慎的計劃和了解。透過掌握增貸的基本知識、了解申請流程和注意事項，您可以更好地利用您的房產價值。無論您是計劃翻修、支付醫療費用還是其他目標，房屋增貸可能是實現這些目標的關鍵。希望這篇文章能為您提供必要的指導和信息，幫助您做出明智的金融決策。
