房屋增貸懶人包:一篇看懂增貸條件限制、優缺點與成本分析

房屋增貸可讓您更有效地利用您的房產價值。無論您是計劃進行大型翻修、支付高額醫療費用、或實現其他財務目標,房屋增貸可能是解決方案之一。本文將深入討論房屋增貸的定義、優缺點、申請條件、申請流程,並提供有關不同銀行的利率、額度和貸款期限比較。此外,我們還將探討為什麼房屋增貸申請可能未獲批准的原因以及其他財務選項。

一、什麼是房屋增貸?

房屋增貸是在還未還清現有房屋貸款的情況下,再次向銀行貸款,以增加房屋貸款金額,用於資金周轉,而無需出售房產。這可以利用房產升值和已償還的貸款本金來獲得額外資金。

二、房屋增貸的優缺點

1.房屋增貸的優點

  • 貸款額度高
    根據房屋價值和原房貸款數額,不像銀行信貸那樣有DBR(債務收入比)的限制。
  • 較低的貸款利率
    房屋增貸的利率通常比信貸和汽車貸款低,最低可從2%起。
  • 較長的還款期限
    房屋增貸的還款期限最長可達20年。
  • 貸款審核速度較快
    由於增貸是向原貸款銀行申請,銀行的審核速度通常較快,大約需要7至10個工作日,如果需要進行額外設置,可能需要額外1至2天的時間。
  • 相對較低的費用
    與房屋轉貸相比,房屋增貸的費用通常較低。房屋轉貸會涉及將貸款轉移到其他銀行,加上額外的手續費和開辦費,有可能會對利率產生影響。此外,如果原貸款期限尚未達到最低期限,還需要支付違約金。綜合考慮,並不一定更具優勢。

2.房屋增貸的缺點

  • 嚴格的審核
    房屋增貸的審核非常嚴格。如果申請人信用不佳,工作和收入證明不清晰,負債率過高,信用評分不足,通常成功的機會較低。
  • 保守的房屋估值
    通常,銀行會對房屋估值採取保守的方法,這可能導致核准的貸款金額較低。
  • 取決於房屋增值
    房屋增貸的額度受房屋價值增長幅度的影響。如果房屋價值的增長有限,銀行可能不願提供更多貸款。
  • 高負債比例
    如果您同時承擔房屋貸款和其他貸款,負債比例過高會影響房屋增貸的審核,負債比例越高,核准的額度可能越低。

三、不同銀行的房屋增貸利率、額度與貸款期限比較

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。各家銀行房屋增貸利率與申請條件有所不同,增貸條件如下表所列:

各銀行房屋增貸方案表
房屋增貸 增貸利率 增貸成數 增貸期限
國泰世華 1.81%起 最高房屋鑑價80% 最長20年
凱基銀行 1.69%起 最高房屋鑑價85% 最長20年
遠東銀行 1.73%起 最高房屋鑑價85% 最長20年
上海商業 1.73%起 未提供 未提供
中國信託 1.78%起 最高房屋鑑價85% 最長20年
永豐銀行 1.81%起 最高房屋鑑價85% 最長20年
渣打銀行 1.69%起 最高房屋鑑價85% 最長20年
台新銀行 1.87%起 最高房屋鑑價80% 最長20年
王道銀行 1.90%起 最高房屋鑑價85% 最長30年

(以上資訊來自各銀行官網,正確資訊仍以各銀行公告為主)

大部分的房屋貸款都是採浮動利率(即指數型房貸),因此只要央行升息,房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加。

四、房屋增貸的申請條件

房屋增貸只能向原房貸款銀行提出申請,因此為增加申請成功的機會,您需要符合以下條件:

1.原房貸款還款記錄正常

如果您有過往的違約記錄或逾期付款記錄,銀行可能會拒絕您的房屋增貸申請。

2.信用報告分數正常

保持良好的信用記錄非常重要。及時還款信用卡帳單或其他貸款可以説明您維持信用報告分數在600分以上,從而提高審核通過的機會。

3.提供薪資轉帳和財務證明

銀行非常注重您是否有穩定的工作和收入,以確保您將來有足夠的還款能力。因此,您需要提供相關的財務證明,如薪資轉帳記錄、扣繳證明、社會保險明細、有價證券等。

這些條件有助於提高房屋增貸申請的成功機會,但最終的決定仍取決於原房貸款銀行的政策和您的個人財務狀況。因此,在申請前建議諮詢您的銀行或金融機構,瞭解詳細的條件和要求。

五、為什麼房屋增貸申請可能未獲批准?

申請房屋增貸時可能會被銀行婉拒的原因包括:

1.職業收入不明確

如果您的工作收入不是透過薪資轉帳的方式,例如直接領取現金的職業族群,如保姆、計程車司機、木工、接案工作者等,銀行難以核實您的實際收入情況,這可能導致申請被拒絕。

2.申請人信用不佳

如果您的信用記錄不佳,如有過往的遲付記錄、頻繁使用信用卡透支、預借現金等情況,這會降低您的信用評分,從而減少貸款審批的機會。

3.負債比例過高

如果您每月的貸款支出占您平均月收入的比例超過40%,銀行可能認為您的債務負擔過重,因此可能拒絕您的申請。

4.房子無增貸空間

銀行會根據您的房產鑑價來確定可貸款的額度,如果房屋價值不足以支持您的貸款需求,您的申請可能會被拒絕。

5.聯徵報告查詢次數過多

如果您最近多次向不同銀行申請信貸或車貸等,這會在您的聯徵報告中留下多次查詢的記錄,銀行可能會視為您有大量的借款需求,從而拒絕您的申請。

6.增貸資金用途不合理

在銀行審批貸款時,銀行通常會詢問貸款的用途。如果您回答的用途與銀行的政策不符,例如回答是用於投機房地產市場(炒房),銀行可能會擔心風險,從而拒絕您的申請。

這些因素可能會導致房屋增貸申請被銀行婉拒,因此在申請前確保您的經濟狀況良好、信用記錄正常,並清晰地解釋貸款用途可能有助於提高申請成功的機會。

六、房屋增貸申請前的成本考量與注意事項

在申請房屋增貸時,需要注意以下事項:

1.房屋條件

  1. 房屋整齊清潔
    銀行的估價師會來您的房屋進行評估,確保房屋內部整齊清潔,避免因雜亂或髒亂而降低估價。
  2. 光線和通風
    打開所有燈光和窗戶,確保房屋內明亮並具有良好的通風。這可以提高估價師的印象,有助於獲得更高的估價。

2.個人條件

  1. 財務狀況
    在申請前的六個月內,儘量將資金儲存在銀行帳戶中,避免月光族的情況。
  2. 維護良好的信用
    所有貸款需按時還款,不要出現拖欠情況。信用卡帳單應全額還清,不要選擇最低還款額,同時避免使用卡循或預借現金等。
  3. 不要頻繁申請貸款
    避免在近期向任何金融機構提交新的貸款申請,這會在您的信用記錄中留下多次查詢的記錄,降低信用評分。
  4. 考慮購買房貸壽險
    如果您的財務狀況較差,可以考慮購買房貸壽險,這有助於提高批准貸款的機會。
  5. 房貸還款注意事項
    在申請增貸前,建議至少連續一年按時還款,這可以幫助銀行瞭解您的還款紀錄,從而提高增貸的機會。

成功獲得增貸後,您將同時承擔兩筆房貸,因此在申請前務必評估您的還款能力和是否滿足增貸條件,然後再決定是否申請。這將確保您能夠應對額外的還款責任。

七、銀行房屋增貸不過時的替代選擇

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,你也可以考慮申請「二胎房貸」。

活化不動產的新選擇:二胎房貸

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,你也可以考慮申請二胎房貸

二胎房貸相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:

  • 貸款額度大
    通常房屋增貸、房屋轉增貸的貸款成數最高只有85%,而融資公司二胎房貸最高可貸房價120%,可運用的資金更多。
  • 申請流程簡單
    申辦二胎房貸不像房屋轉增貸、房屋轉貸需要塗銷原房貸設定,也不用重新辦房貸,而是直接新增第二筆房貸,省下許多跑流程的時間。
  • 不須放棄原房貸優惠
    如同前面所說,二胎房貸不會取代原房屋貸款,因此不用擔心原本的房貸優惠會被取消。
  • 貸款利率較高
    由於二胎房貸風險較高,因此二胎房貸利率會稍微高一些,約在7%~14%之間。

銀行跟融資公司都有提供二胎房貸服務,銀行二胎房貸審核較嚴、額度較小,股票上市融資公司鑫融資審核寬鬆、額度最高500萬元,也是不錯的貸款選擇。

八、房屋增貸申請資料與流程

1.房屋增貸申請前須備妥的資料

  1. 身分證+雙證件(駕照or健保卡)
  2. 申請書與個資同意書
  3. 工作與收入證明(如薪轉存摺、在職證明、扣繳憑單、勞保異動明細等)
  4. 其他財力資料證明(如定存單、基金對帳單、股票庫存等)

2.房屋增貸的申請流程

  1. 提出申請:備妥上述資料,親自到銀行提出申請。(約0.5天)
  2. 房屋鑑價:銀行派員到房屋所在地進行評估鑑價。(約2天)
  3. 進行審核:銀行審核送件的資料與申請人的條件。(約3~5天)
  4. 對保簽約:照會結果後,需親自到銀行對保簽約。(約0.5天)
  5. 設定抵押:代書送件地政事務所進行抵押權設定。(約1~2天)
  6. 撥款入帳:抵押權設定完成後,銀行撥款至帳戶。(約0.5天)

以上房屋增貸流程,從申請到撥款需要7~10個工作天,比一般房貸需要2週的時間要快一些。

QA.房屋增貸常見問答

Q.房子剛買可以增貸嗎?

可以,但是需視申請管道而定:

  • 銀行:因為銀行作風保守,對於貸款後近期增貸的申請,多會加以婉拒。
  • 鑫融資:融資公司貸款審核寬鬆,可以接受立即增貸的情況,只要房屋還有貸款空間,就算剛買房也可以馬上提出申請。

Q.房貸繳多久後可以增貸?

房貸繳多久後可以增貸一般房貸建議至少繳滿2年再申請銀行轉增貸。如果是有使用房貸寬限期,至少要等寬限期滿,再繳兩年本息攤還。不過融資公司的鑫融資二胎房貸,就算你是剛買房也可以再申請增貸。

Q.我可以用增貸的方式買房嗎?

將名下還在貸款的房子,向銀行申請房屋增貸來買第二間房子,這樣的方式是可行的。不過,2022年中央銀行開始出手抑制房價,除了連續升息的政策影響銀行房貸利率外,銀行也將「嚴格審核」增貸買房的申請,使得房屋增貸的申請成功機率大為降低。

房屋增貸是一個有助於實現財務目標的工具,但它需要謹慎的計劃和了解。透過掌握增貸的基本知識、了解申請流程和注意事項,您可以更好地利用您的房產價值。無論您是計劃翻修、支付醫療費用還是其他目標,房屋增貸可能是實現這些目標的關鍵。希望這篇文章能為您提供必要的指導和信息,幫助您做出明智的金融決策。

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