央行升息房貸升息買房比較 中古屋貸款成數有多高?

央行升息抗通膨,聯準會升息3碼,央行跟進升息半碼並調升存準率,今年受到疫情延燒的影響,內需消費出現緊縮,多位學者認為升息會進一步傷害景氣,除了原本因通膨壓抑消費動能,升息後房貸上升又將排擠到其他消費,民眾調薪速度趕不上房貸升息速度,民眾買不起新成屋,還能考慮中古屋,老屋貸款的成數有個不成文的規定,銀行貸款最多就7成,除非地點特別好,或是客戶的賺錢能力特別強。

買房薪苦!還好有中古屋

根據實價登錄的資料指出,全台近三年的房價平均上漲20.1%,但台南市的漲幅卻是34.3%,而平均提繳薪資卻低於全台平均的增幅,只成長3.8%,換算下來,跟近三年的房價與薪資的漲幅相比,差距高達8.9倍,也讓住台南的年輕世代,說以他們3到4萬的薪水,要買房似乎遙不可及。

房仲蔣貹賢 :「如果說以大樓來講的話,目前我們在700、800萬左右,還是能夠買到在20、30年左右這樣的中古屋。」

房仲認為 ,中古屋房價可以考慮,但飆升的房價跟薪資脫鉤,台南的年輕世代要買房,似乎有點遙不可及。

中古屋、新成屋、預售屋優缺點比較

央行升息,買房要考慮房貸利率、房貸額度,買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
優點 頭期不用一次繳清、可客製化(客變) 可即刻入住、議價空間大 購置成本低、周邊機能佳
缺點 成品恐不如預期、施工時間不定 自備款壓力大 房屋老舊
價格
貸款成數 8成 7~8成 5~8成

中古屋貸款成數高嗎?最多可以貸多少?

中古屋的貸款成數可能比新成屋略低一些老房子抵押貸款一般可以貸6~7成左右,但要注意,是銀行鑑價的6~7成,不是購入價格的6~7成,所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

影響中古屋貸款成數的因素有很多,大致上有以下幾點:

  • 房屋狀況
  • 房屋耐用年數(屋齡)
  • 房屋座落地段
  • 房屋周邊設施
  • 借款人財務狀況(還款能力)
  • 借款人信用狀況

由此可知,即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足,部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款,或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。

房屋增貸、房貸轉貸、房屋轉增貸哪個適合我?

原本的一胎房貸繳了一段時間後,如果有資金需求,可以向原本或另一間房貸銀行提出增貸的要求,這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價,職收狀況,信用狀況,負債狀況等等,綜合評估後決定是否讓你增貸、轉增貸。

(1) 何謂房貸增貸?

房屋增貸就是跟原房貸銀行申請增貸、舊案增貸,在房子已經申請過房屋貸款的情況下,再向原房貸銀行申請增加貸款,這筆資金不論是拿來投資理財、家庭或公司周轉都很方便。而可增貸額度來自於您已經償還的貸款本金,當然還會參酌當時的房屋價值與申貸人的房貸繳納紀錄、財力條件與信用狀況作為審核的依據,決定核貸金額。

(2) 何謂房屋轉貸?

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值,如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度,僅減少利息支出,即稱作房貸轉貸平降轉

(3) 何謂房貸轉增貸?

根據上述情形,如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高,即有機會多貸一筆資金出來作運用,即稱作房貸轉增貸,一般而言,申請房屋增貸或房屋轉增貸,都能夠享有與原本房貸差不多的利率,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在轉貸利率1.4%~3%。

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