在這個競爭激烈的房地產市場中，預售屋不僅是擁有夢想居所的機會，也是投資者增值的良好選擇。然而，獲得預售屋貸款並不簡單，尤其是需要遵守嚴格的銀行貸款標準和流程。本文將帶你深入瞭解如何有效準備和申請預售屋貸款，以實現你的房屋夢想。
一、購買預售屋有哪些注意事項？預售屋買家如何降低買房風險？
預售屋購買者心中最在意的事項，包括房價未來走勢、能否順利貸款、建商口碑好壞、交屋時間是否準時、裝修標準是否符合期待、是否可以客製化空間、潛在風險如何降低、以及預售屋紅單（預售屋變更轉讓）的手續繁瑣與解決方法。
對買家而言，這些不只是買房的考量，更是未來生活舒適度與投資回報的保障。選擇合適的預售屋除了要考量房屋本身的條件，也需要仔細評估市場趨勢和法律條文，以確保購屋過程順利，未來生活充滿期待與安心。
接下來，我們將深入探討預售屋的各種面向。
二、預售屋是什麼？適合哪些人？
預售屋是指在建築尚未完工或尚未取得使用執照前，開發商先行將房屋進行銷售的一種房地產形式。買家可以在建築物尚未完工或尚未取得合法使用前，透過預售契約方式購買房屋。這種方式通常會在建築計劃初期就開始銷售，有助於開發商籌集資金以支援建築工程。
1. 預售屋的特點
預售屋的特點包括：
- 未完工銷售： 房屋尚未完工或尚未獲得使用執照，買家是基於開發計劃和樣板房購買。
- 分期付款： 買家通常可以根據工程進度分期付款，減輕財務壓力。
- 風險與保障： 買家需注意建商信譽、工程進度及法律保障等問題，以降低買房風險。
預售屋通常吸引那些希望在未來獲得新房屋、具有投資潛力或者享受特定建築設計的買家。
2. 預售屋適合的買家
這類房屋適合不同類型的買家群：
- 小資買房族
對於自備款較少的人來說，預售屋提供了更靈活的購房選擇。由於可以分期付款或等待完工後再付款，不需一次性支付全部房款，因此適合資金不充裕的買家。 - 房地產投資者
預售屋通常在建成後價值會有所上升，這對於希望透過房地產投資賺取差價的投資者來說，是一個吸引人的選擇。尤其是可以利用紅單轉讓房屋，在市場上賺取更高的利潤。 - 擔心屋況老舊者
對於擔心房屋老舊問題的買家來說，預售屋通常是全新建成的，可以避免因為屋況問題而帶來的後續維修和保養成本，提供了更安心的居住選擇。
三、預售屋的優缺點
這些優缺點需要買家在考慮購買預售屋時充分評估，以確保符合個人及家庭需求的最佳選擇。
1. 預售屋的優點
預售屋具有以下幾個明顯的優勢：
- 低自備款： 通常只需支付總價的約10%，負擔較輕。
- 貸款成數高： 最高可貸款房屋價值的85%，有助於減少自備款壓力。
- 屋況全新： 無需擔心老舊房屋帶來的維修問題，可以即時享受全新居住環境。
- 格局可客變： 可按照個人需求進行客製化，滿足特定居住需求。
- 房屋選擇多樣： 買家可以根據自己的喜好選擇樓層、戶數、座向等房屋特性。
2. 預售屋的缺點
然而，預售屋也存在一些不容忽視的缺點：
- 房屋總價高： 因為是全新房屋，售價通常較高。
- 無法立即入住： 需要等待建造完成及取得使用執照，延遲入住時間。
- 成品可能與預期不符： 實際完成的房屋可能與最初的設計圖有所出入。
- 居住環境可能有落差： 宣傳與實際居住環境有時會有差異，購買前需仔細考慮。
- 購房風險較高： 建商倒閉或工程延誤等因素可能帶來購房風險，買家需慎重考慮這些潛在問題。
四、預售屋的融資方式和貸款方案
這些融資方式和貸款方案，能夠幫助買家更靈活地應對購房所需的財務安排，建議根據個人情況慎重選擇最適合的方式以減少財務風險。
1. 預售屋自備款
購買預售屋時，需要考慮以下自備款項：
- 頭期款： 包括訂金和簽約金，通常為房屋總價的5%至10%。
- 工程款： 按工程進度分期支付，一般佔總價的5%至10%。
- 暫收款： 包含代書費、房屋契稅、印花稅等費用，約15至30萬不等。
- 交屋保留款： 交屋時支付的尾款，通常為房地總價的5%。
2. 預售屋貸款方案
買家可選擇以下不同的貸款方案：
- 建商配合銀行貸款： 貸款成數高，利率優惠，手續簡便。
- 自行選擇銀行貸款： 可依個人需求選擇最適合的銀行和貸款方案。
3. 預售屋貸款成數與利率
瞭解貸款的重要參數：
- 貸款成數： 一般可達房屋總價的75%至85%。
- 貸款利率： 可選擇固定利率、浮動利率或混合利率，依個人喜好和風險承受能力選擇適合的方式。
4. 其他融資方案
除了銀行貸款外，還有其他融資選擇：
- 信用貸款：適合自備款不足者，但利率較高。
- 親友借貸：利息較低或無利息，但需注意借貸關係的處理及法律條文。
- 融資二胎：融資二胎則是對房產擁有者的另一個借貸選擇，透過房屋增貸方式解決資金需求。
五、預售屋的購買流程與預售屋貸款申請步驟
在選擇購買預售屋時，瞭解清楚購屋流程和貸款申請步驟至關重要。這些步驟不僅確保交易順利，還能讓你在新家落成時擁有更多的安心與期待。
1. 預售屋的購買流程
購買預售屋需要經歷一系列明確的步驟，確保交易順利進行：
- 預訂保留： 支付訂金，確保特定戶別的保留權。
- 簽約付定： 簽署正式買賣契約並補足訂金。
- 繳工程款： 根據工程進度分期付款。
- 提出客變： 根據個人需求調整房屋格局。
- 申請貸款： 取得使用執照後向銀行申請貸款。
- 驗收交屋： 確認房屋無瑕疵後接受交屋。
- 過戶撥款： 完成過戶手續，銀行將款項撥付給建商。
2. 申請預售屋貸款的步驟
申請預售屋貸款需按以下步驟進行，以確保獲得理想的貸款方案：
- 評估貸款額度： 根據個人收入、財務狀況和信用分數確定可貸款額度。
- 選擇貸款方案： 比較不同銀行提供的貸款條件和利率，選擇最適合的貸款方案。
- 提交申請資料： 提交身份證明、收入證明、財產證明等必要文件。
- 銀行審核： 銀行對申請資料進行審核，包括收入穩定性和信用風險評估。
- 簽訂貸款合約： 審核通過後與銀行簽署正式貸款合約。
- 撥款： 銀行將貸款款項撥付給建商，完成貸款手續。
六、預訂保留階段為什麼會有紅單轉讓的情況發生？
預售屋紅單是購屋預約單，建商在潛銷期開放民眾預約購買權。
預訂保留階段會有紅單轉讓的情況發生主要是因為在預售屋市場中，房源供不應求，導致某些購買者在預訂保留後可能有各種原因無法繼續購買該房源，因此他們選擇將預訂的購買資格轉讓給其他有意購買房源的買家。
1. 紅單什麼情況下會轉讓？
以下是一些可能導致預訂保留階段出現紅單轉讓情況的原因：
- 財務因素： 購買者可能在預訂後發現無法負擔房價或貸款條件，選擇轉讓預訂。
- 個人因素： 如工作或家庭變動，影響了他們的購屋計劃。
- 投資考量： 部分投資客可能發現其他更有利的投資機會，決定轉讓紅單。
- 市場變化： 房地產市場波動或政策調整，影響了購買者的決策。
2. 紅單交易與轉讓的差別
- 紅單交易： 涉及利用紅單進行加價轉售，屬於違法行為，受政府嚴格控管。
- 紅單轉讓： 指無獲利目的的純轉讓，如家人間的資產轉移。
3. 紅單的風險
- 非正式合約： 紅單通常不具法律約束力，購買者面臨較高風險。
- 紅單課稅： 非法轉售紅單可能需支付高額稅款。
- 轉售與轉讓的分界： 必須避免紅單有對價關係，以免觸法。
預訂保留階段出現紅單轉讓的情況是一種市場現象，購買者在購屋過程中會根據自身情況做出調整，而紅單轉讓提供了一種彈性的解決方案，讓購買者在適當的時候調整或轉讓他們的購買資格。
七、預售屋簽約注意事項：確保順利購屋的關鍵重點
在購買預售屋前，有幾個重要的簽約注意事項需特別注意，以確保交易的順利進行及購屋後的權益保障。
1. 確認建造執照
在簽署合約之前，購房者應詳細確認建商是否已獲得相關的建造執照。建造執照的取得代表著該房屋符合當地法律法規的建築標準和安全要求，是購房者的重要保障之一。
2. 確認日期及期限
合約中應清楚註明工程的開工、完工和交屋日期，以及保固期限的起始和終止時間。這些日期的確認可以避免後續因時間爭議而產生的法律糾紛，同時也有助於購房者的居住計劃安排。
3. 確認保固期限及範圍
購房者需明確瞭解房屋的保固期限及保固範圍，包括內部設備、建材的保固情況等。這些資訊對於日後可能出現的維修和維護費用承擔具有重要參考價值。
4. 確認廣告與實際情況
在簽署合約前，購房者應核實廣告宣傳與實際房地標示、建材及設備是否一致。如有差異，應及時與建商溝通協商，確保合約中反映的是真實的屋況。
5. 驗收及交屋保留款
合約應明確規定驗收標準及購房者保留的交屋款項，以應對房屋交接後可能發現的瑕疵或未完成工程。
6. 面積誤差和價款處理
合約中應明確註明房屋面積的計算標準及誤差處理方式，以確保購房者的權益不受影響，避免因此而產生的價款調整或爭議。
7. 個別磋商條款
最後，購房者應仔細審視合約內容，特別是個別磋商的條款，避免不合理條款或遺漏可能對自身權益構成損害的條款存在。
以上注意事項是購買預售屋時不可忽視的關鍵細節，購房者應在簽署合約前充分瞭解和準備，以確保整個購屋過程的順利進行及自身權益的保障。
QA.預售屋常見問答
Q.打房政策對預售屋的影響？
政府政策可能影響預售屋交易量。
Q.預售屋可以換約嗎？
基本上不行，僅限於特定親屬間轉讓。
Q.預售屋簽約後可以反悔嗎？
正式簽約後反悔需支付違約金。
Q.預售屋紅單的合法性？
紅單本身不違法，轉售屬違法。
Q.紅單訂金被沒收是否合理？
不合理，可依法律途徑討回。
綜合上述內容，獲得預售屋貸款不僅需要資金的準備，還需要對市場和銀行要求的充分瞭解。透過本文提供的指南和建議，希望你能夠更加自信地走向申請成功的一步，實現心中理想居所的擁有。
