當你已經有一胎房貸，想申請二胎房貸時，第一個疑問通常是「房子二胎可以貸多少？」其實，二胎貸款額度並非固定，而是根據房屋鑑價、市場價值、一胎貸款餘額以及貸款成數來計算。不同銀行或貸款機構的貸款條件和成數也會影響最終可貸金額。從房屋鑑價到貸款成數，教你5個簡單步驟，快速估算二胎房貸可貸金額，避免申請失敗。
一、房子二胎可以貸多少？
房子二胎貸款，又稱為二胎房貸、二順位房貸，房屋已經設定第一順位房貸（即已抵押並有未清償的房貸）的情況下，再次以同一間房屋作為擔保品，向另一家金融機構（如銀行、好事貸公司或民間貸款公司）申請的第二筆貸款。
申請房屋二胎貸款時，最常見的問題就是「房子二胎可以貸多少？」不同貸款管道的額度計算方式會有所差異，了解各種試算公式能幫助你評估實際可貸金額。
1.不同房屋二胎貸款管道額度比較
「房子二胎可以貸多少？」無論哪個管道，評估二胎房貸額度的基礎都來於房屋的殘餘價值，也就是房屋鑑價金額扣除第一順位房貸的設定金額後的差額，再乘以貸款機構願意給予的成數。
| 貸款管道 | 最高貸款額度範圍 | 最高可貸成數（房屋市價） | 備註 |
|---|---|---|---|
| 銀行二胎房貸 | 約20萬至600萬元 | 90% | 審核嚴格，利率較低（3.5%~16%，實際利率多為7%~10%） |
| 好事貸二胎 | 最高可達500萬元 | 100% | 審核較寬鬆，利率（7%~14%）與銀行相近，額度較高 |
| 民間二胎房貸 | 無固定上限 | 90% | 利率最高（9%~36%），風險與費用較大 |
2.房屋二胎貸款額度計算方式
不同二胎貸款機構對額度的計算方式也有所不同，了解這些差異有助於你評估實際可貸金額，選擇最適合的貸款管道，以下是三種常見的試算公式：
- 銀行二胎房貸試算公式：
房屋鑑價×二胎貸款成數−一胎房貸設定金額
銀行通常以「設定金額」為基準，保守評估貸款風險。一胎房貸設定金額通常是房貸額度的1.2倍。 - 好事貸二胎房貸試算公式：
房屋鑑價×二胎貸款成數−一胎房貸剩餘金額
好事貸公司則以「剩餘未償還金額」為基準，可能提供較高額度。 - 民間二胎房貸試算公式：
房屋鑑價×二胎貸款成數−一胎房貸剩餘金額房屋鑑價×二胎貸款成數−一胎房貸剩餘金額
民間貸款機構的計算方式與好事貸公司相似，但二胎利率更高，風險也較大。
房屋二胎貸款可貸額度試算說明
假設房屋貸款為800萬，房屋設定金額為960萬，房屋市價1000萬元，第一順位貸款餘額700萬元，則各不同貸款管道的房屋二胎可貸額度為：
銀行二胎房貸試算
1000萬 × 90% – 960萬 = -60萬元（負數，表示無貸款空間，銀行可能拒絕申請）
好事貸二胎房貸試算
1000萬 × 100% – 700萬 = 300萬元
民間二胎房貸試算公式：
1000萬 × 90% – 700萬 = 200萬元
由此可見，房屋二胎貸款額度會因貸款管道不同而有明顯差異，銀行因設定金額較高，貸款額度較保守；好事貸公司則以剩餘本金為基準，成數較高，能提供較高額度的資金。
二、影響房屋二胎可貸額度的因素
在了解房子二胎可以貸多少之後，我們更需要深入探討影響貸款額度的關鍵因素。最終的核貸金額可不是隨便由電腦決定的，而是銀行或貸款機構根據多項條件進行綜合評估後得出的結果。
1.房屋二胎貸款額度影響因素
- 房屋市價與鑑價結果：房屋的現有市場價值是決定二胎房貸額度的基礎。貸款機構會根據房屋鑑價結果，評估房屋二胎可貸成數，市值越高、屋況越佳，額度通常越高。
房屋條件（屋齡、地段、結構）屋齡較新、地段佳、結構穩固的房屋，銀行較願意給予較高額度。反之，老舊或偏遠地區的房屋，額度會被打折。
- 第一順位貸款餘額：現有的第一順位房貸剩餘金額會直接影響二胎可貸額度。若一胎房貸餘額較高，二胎可貸空間就會被壓縮。
- 借款人信用評分與還款能力
信用評分越高、收入越穩定，越容易獲得較高的貸款額度。銀行會審查聯徵分數、收入證明與負債比，若信用不佳或負債比過高，額度會被降低。 - 貸款條件（利率、還款年限、擔保品）：高利率或長年限代表二胎風險較高，銀行可能降低可貸額度。若能提供其他有價值的擔保品或優質保人，也有助於提升額度。
- 貸款管道不同：不同二胎貸款管道對額度設定標準不同。銀行通常較保守，成數約90%；好事貸公司成數較高可達100%；民間二胎額度約為90%，但利率與風險也最高。
2.如何提高房屋二胎額度？
- 保持良好的信用紀錄：信用紀錄是影響貸款申請成敗和利率高低的關鍵因素。保持良好的信用紀錄可以幫助你獲得更高的貸款額度和更低的利率。
- 選擇合適的貸款產品：不同的金融機構提供的二胎貸款產品有所不同，包括固定利率和浮動利率貸款等。根據自身的財務狀況和市場預期，選擇最適合自己的貸款產品。
- 提前償還部分一胎貸款：如果可能，可以考慮提前償還部分一胎貸款，以增加房產的剩餘價值，從而提高二胎貸款的額度。
- 多比較不同的貸款方案：在選擇貸款方案時，不僅要比較利率，還要考慮手續費、還款期限、提前還款規定等各方面的條件，選擇綜合成本最低的方案。
- 合理規劃還款計劃：在申請貸款時，根據自己的收入和支出情況，制定合理的還款計劃，避免因還款壓力過大而影響日常生活。
房屋二胎貸款額度受多重因素影響，建議申請前先了解自身條件，並多方比較不同貸款機構的額度計算方式與審核標準，才能有效提升核貸機會，並爭取到最適合自己的貸款額度。
四、銀行房子二胎可貸額度不足怎麼辦？
當您考慮申請房屋二胎貸款時，了解銀行二胎房貸審核的限制與背後原因非常重要。以下將告訴你銀行房屋二胎貸款額度不足的常見原因，幫助你提前做好準備，提升申貸成功率。
1.銀行房屋二胎額度不足的常見原因
- 房屋殘餘價值不足
銀行會先評估房屋市值，再扣除第一順位房貸餘額，剩餘價值不足會直接限制二胎貸款額度。若一胎貸款餘額過高，房子二胎可貸空間自然降低。 - 房屋屋齡過高或地點不佳
超過30年以上的老屋，或位於非精華地區、市場價值下降等因素，銀行通常降低貸款成數甚至拒貸，影響二胎額度 - 借款人信用及財務狀況不佳
信用瑕疵、負債比過高（超過50%）、收入不穩定或不足，都會使銀行降低房子二胎核貸額度或拒絕申請。 - 貸款成數限制與風險控管
由於二胎貸款的風險較高，因此銀行在二胎房貸的貸款成數限制及風險控管相對保守，以保障自身的利益和降低風險。
2.銀行房子二胎貸款額度不足對策
當你發現銀行核定的二胎房貸額度不足，無法滿足資金需求時，不必過度擔心。銀行因為計算二胎額度時，會扣除較高的一胎房貸設定金額，導致許多屋主面臨貸款空間不足的問題。這時候，好事貸二胎房貸成為一個值得考慮的選擇。好事貸審核較寬鬆，貸款額度以一胎房貸剩餘本金計算，成數最高可達100%，通常能提供比銀行更高的貸款額度，且利率接近銀行水準，讓你輕鬆解決資金困境。
如何申請房子二胎貸款？
申請房子二胎貸款的過程包括以下幾個步驟：
1.申請房子二胎貸款的步驟與準備資料
1.準備申請文件
- 身分證正本
- 個人印鑑章及印鑑證明
- 所得與財力證明（如薪轉存摺、扣繳憑單）
- 土地及建物所有權狀正本
- 一胎房貸繳款紀錄
2.選擇申請管道
- 銀行二順位房屋貸款：利率較低，但審核嚴格，申請時間約2週-4週左右。
- 好事貸二胎貸：利率與銀行相近，審核較寬鬆，撥款速度快，約3-5天。
3.提出申請
將準備好的文件提交給選定的銀行或好事貸公司，正式申請房屋二胎貸款。
4.房屋估價
貸款機構會派員對房屋進行現況估價，評估是否有足夠殘值作為貸款擔保。
5.審核貸款條件
銀行或貸款公司會根據你的信用狀況、收入能力、房屋估價結果等條件進行審核，決定是否核貸及核定利率、額度、還款期限。
6.簽約與設定抵押權
核貸通過後，申請人需與貸款機構簽訂借貸契約，並至地政機關設定第二順位抵押權。
7.資金撥款
抵押權設定完成後，貸款金額將撥入申請人指定的銀行帳戶。
申請房子二胎貸款需準備完整文件，經過房屋估價與嚴格審核，選擇合適貸款管道是成功關鍵。銀行二胎貸款利率較低但審核嚴格，好事貸公司則審核寬鬆、撥款快速，建議申請前多方比較。
房子二胎貸款是一種靈活的資金籌措方式，讓房主能利用房屋淨值取得所需資金。那麼，房子二胎可以貸多少呢？這主要取決於房屋的剩餘價值及貸款機構的評估標準。申請前，建議仔細評估自身財務狀況與還款能力，並多方比較不同貸款管道的利率與條款，房子二胎貸款能成為解決資金需求的有效工具，幫助你靈活運用資產，達成財務目標。
