買房屋前的五大自我評估
買房之前可以先用以下的五項標準,評估所挑選的房屋是否符合自己的需求:
- 時機(T-timing)
房市景氣熱絡時進場買屋,準備的資金勢必提高;反之,房市景氣若是持平或冷清,倒是可以考慮進場買房。
- 區位(L-location)
離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。
- 價格(P-price)
房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。
- 產品(P-product)
針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等,以及建商的品牌,都是需要考量的地方。
- 管理(M-manage)
社區大樓管理是否上軌道,除了與居住品質息息相關外,對於房價也有一定的影響。
以上的5個步驟:T、L、P、P、M,可以視自己的情況與需求來調整與排序
買房三書是什麼?
「買房三書」是一種統稱,其實並不是真的三本書,而是指三種契約書的類型。以簽約的時間點來看,其區別如以下所列:
1.簽約前:不動產說明書&要約書
2.簽約時:不動產買賣契約書
買房三書是在房屋交易簽約的時候,扮演著重要的角色,各自有需要注意的眉角,這三種類型的契約書都具有法律效力,分別在房屋交易的過程中,扮演著重要的角色。其三者的差異與詳細內容,如以下說明。
- 文件的法律效力
簽署任何文件前都須謹慎小心,因為一旦簽署文件後,就須負擔法律的責任,不可因為嫌麻煩就倉促簽名。若是不懂合約中的敘述或條文,則可以花一些費用,請教相關人士(如地政士、法律顧問等),這樣才是正確的做法。
房屋貸款可以貸多少?
房屋貸款成數評估重點有哪些?目前大多數銀行的房屋貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
貸款銀行 | 貸款額度 |
台灣銀行 | 鑑價8成 |
兆豐銀行 | 鑑價8成 |
中國信託 | 鑑價85成 |
彰化銀行 | 鑑價85成 |
合作金庫 | 鑑價8成 |
台新銀行 | 鑑價8成 |
華南銀行 | 鑑價8成 |
永豐銀行 | 鑑價85成 |
國泰世華 | 鑑價8成 |
元大銀行 | 鑑價8成 |
富邦銀行 | 鑑價8成 |
玉山銀行 | 鑑價8成 |
這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
提高房屋貸款成數的方法?
1.提早養信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。
※信用卡最好持有並使用超過一年以上。
如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。
2.提供財力證明
如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。
※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。
※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
3.提供保證人
提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。
※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。
4.提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。
5.跟貸款銀行密切往來
通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
6.找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。
如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。
7.購買房貸壽險
對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。
所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。
※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。
房貸申辦流程與文件有哪些?
從向銀行提出房貸申請開始,到銀行正式撥款為止,大約需要1~2個禮拜的時間,這個過程即稱為買房貸款流程,也可稱為購屋貸款流程。
申請購屋貸款前,需先備妥以下文件後再向銀行提出申請:
- 申請人雙證件(身分證+駕照or健保卡)
- 申請人印章
- 申請人薪資轉帳或其他財力證明(6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券)
- 買賣契約書影本
- 土地與建物登記謄本
準備好上述的文件之後,就可以按照以下的買房貸款流程,向銀行進行房屋貸款的申請。
1.選擇銀行貸款方案:
銀行房屋貸款方案眾多,以購屋貸款來說,約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型,可以選擇適合自身條件的方案申請。
2.備妥資料遞件申請:
將所需的房貸申請資料,遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全,在申請的流程上速度就越快。
3.銀行進行房貸審核:
銀行收到申請資料後,就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程,其中包含聯徵紀錄調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀,銀行所給予的貸款條件也會越好。
4.照會結果簽約對保:
貸款審核通過後,就會通知申請人貸款的條件,若是申請人同意貸款內容,就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前,須再次確認合約的內容,如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。
5.進行抵押權的設定:
簽約對保完成後,銀行會派員與你一同前往地政事務所,進行房屋抵押權的設定。在此提醒,抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種,須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
6.撥款至指定的帳戶:
上述流程完成後,銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後,購屋貸款契約開始生效,申請人往後於合約所載日期,須按時向銀行還款,直到房貸還清為止。
買房常見Q&A
- Q頭期款不夠可以買房嗎?
- A可以。依以下的建議,選擇適合自己的方式:
1.信用貸款:信用條件越好,貸款成數越高,可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高,需仔細衡量後再考慮是否申請。
2.選擇預售屋:因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款,而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款,也有建案主打工程期零付款,所以初期的付款壓力較小。
3.先求有再求好:不一定立刻就要擁有理想的房子,可以先選擇自己負擔得起的房子,有機會再小換大、舊換新。
4.選擇貸款成數較高的銀行:可以多方比較房貸銀行的資訊,挑選貸款成數較高的銀行申請,但不可多家銀行同時送件,以免形成聯徵紀錄多查的情形。 - 買房可以申請全額貸款?
- A過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。
目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。 - Q買房簽約時需要那些人在場?
- A買房簽約時必須要有買賣雙方、房仲與地政士等人在場進行簽約與見證。
- Q擔心銀行房貸金額不足,但是又怕買房契約一旦簽下無法反悔該怎麼辦?
- A若是無法確定貸款成數,是否能滿足買房時所需的資金,可以在「不動產買賣契約書」上備註:「房屋貸款成數不足,該契約無條件解約」,不過仍須賣方同意後,此項條款才能成立。