買房屋前的五大自我評估
買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：
- 時機(T-timing)
房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。
- 區位(L-location)
離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。
- 價格(P-price)
房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。
- 產品(P-product)
針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。
- 管理(M-manage)
社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。
以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序
買房三書是什麼？
「買房三書」是一種統稱，其實並不是真的三本書，而是指三種契約書的類型。以簽約的時間點來看，其區別如以下所列：
1.簽約前：不動產說明書&要約書
2.簽約時：不動產買賣契約書
買房三書是在房屋交易簽約的時候，扮演著重要的角色，各自有需要注意的眉角，這三種類型的契約書都具有法律效力，分別在房屋交易的過程中，扮演著重要的角色。其三者的差異與詳細內容，如以下說明。
- 文件的法律效力
簽署任何文件前都須謹慎小心，因為一旦簽署文件後，就須負擔法律的責任，不可因為嫌麻煩就倉促簽名。若是不懂合約中的敘述或條文，則可以花一些費用，請教相關人士（如地政士、法律顧問等），這樣才是正確的做法。
房屋貸款可以貸多少？
房屋貸款成數評估重點有哪些？目前大多數銀行的房屋貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
| 貸款銀行 | 貸款額度 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 |
| 兆豐銀行 | 鑑價8成 |
| 中國信託 | 鑑價85成 |
| 彰化銀行 | 鑑價85成 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 |
| 台新銀行 | 鑑價8成 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 |
| 永豐銀行 | 鑑價85成 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 |
| 元大銀行 | 鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 |
| 玉山銀行 | 鑑價8成 |
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
提高房屋貸款成數的方法？
1.提早養信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。
※信用卡最好持有並使用超過一年以上。
如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。
2.提供財力證明
如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。
※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。
※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
3.提供保證人
提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。
※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
4.提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
5.跟貸款銀行密切往來
通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
6.找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。
如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。
7.購買房貸壽險
對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。
所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。
※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。
房貸申辦流程與文件有哪些？
從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為買房貸款流程，也可稱為購屋貸款流程。
申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：
- 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
- 申請人印章
- 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
- 買賣契約書影本
- 土地與建物登記謄本
準備好上述的文件之後，就可以按照以下的買房貸款流程，向銀行進行房屋貸款的申請。
1.選擇銀行貸款方案：
銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。
2.備妥資料遞件申請：
將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。
3.銀行進行房貸審核：
銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵紀錄調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。
4.照會結果簽約對保：
貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。
5.進行抵押權的設定：
簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
6.撥款至指定的帳戶：
上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。
買房常見Q&A
- Q頭期款不夠可以買房嗎？
- A可以。依以下的建議，選擇適合自己的方式：
1.信用貸款：信用條件越好，貸款成數越高，可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高，需仔細衡量後再考慮是否申請。
2.選擇預售屋：因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款，而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款，也有建案主打工程期零付款，所以初期的付款壓力較小。
3.先求有再求好：不一定立刻就要擁有理想的房子，可以先選擇自己負擔得起的房子，有機會再小換大、舊換新。
4.選擇貸款成數較高的銀行：可以多方比較房貸銀行的資訊，挑選貸款成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵紀錄多查的情形。 - 買房可以申請全額貸款？
- A過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。 - Q買房簽約時需要那些人在場？
- A買房簽約時必須要有買賣雙方、房仲與地政士等人在場進行簽約與見證。
- Q擔心銀行房貸金額不足，但是又怕買房契約一旦簽下無法反悔該怎麼辦？
- A若是無法確定貸款成數，是否能滿足買房時所需的資金，可以在「不動產買賣契約書」上備註：「房屋貸款成數不足，該契約無條件解約」，不過仍須賣方同意後，此項條款才能成立。
