原屋融資全攻略：如何利用房屋價值獲取最佳貸款方案

在現今社會，善用資產創造財富已成為一種趨勢，而房屋作為許多人最重要的資產之一，其價值遠遠超過居住功能。對於名下擁有未抵押貸款房屋的您而言，「原屋融資」無疑是開啟財務彈性的金鑰，讓您能夠靈活運用房屋價值，實現投資、理財、週轉等多重目標。

一、原屋融資：釋放房屋潛力

原屋融資，顧名思義，就是將名下沒有貸款的房屋作為擔保，向銀行或融資公司申請一筆貸款。這筆資金的用途十分廣泛，可以用於房屋修繕、投資理財、資金周轉，甚至作為購買第二間房子的頭期款。

1. 原屋融資的優勢

• 低利率： 相較於信用貸款或其他無擔保貸款，原屋融資的利率較低，讓您減輕還款壓力。
• 高額度： 貸款額度通常可達房屋鑑價金額的70%至85%，為您提供充裕的資金。
• 還款期限彈性： 貸款年限通常為20年，部分銀行提供30年還款期限，讓您依據自身財務狀況選擇合適的還款方式。

2. 原屋融資適合對象

1. 名下擁有已繳清房貸或從未貸款的房屋所有權人。
2. 需要資金進行投資、創業、子女教育或其他資金需求者。
3. 希望整合負債，降低每月還款壓力的借款人。

二、原屋融資 vs. 房屋貸款：釐清迷思

許多人常常將原屋融資與房屋貸款混淆，其實兩者有著本質上的區別，在考慮原屋融資和房屋貸款時，我們需要了解兩者之間的差異，以便做出最佳決策。

1. 標的不同

原屋融資的標的是已經擁有且無貸款的房屋。這意味著您已經完全擁有該房產，並且沒有任何未償還的貸款。而房屋貸款的標的是欲購買的房屋，通常是在您還沒有完全擁有該房產的情況下，向銀行申請貸款來購買房屋。

2. 用途不同

原屋融資的主要用途是資金運用。這筆資金可以用於多種用途，如修繕房屋、投資理財、資金周轉等。而房屋貸款的用途則是購置房產，是為了幫助您購買新的房屋。

3. 貸款成數差異

原屋融資的貸款成數通常為房屋鑑價金額的70%至85%。這意味著您可以根據房屋的現值，申請到相應比例的貸款。而房屋貸款的貸款成數最高可達房屋成交價的80%。這表示您可以根據房屋的購買價格，申請到較高比例的貸款。

4. 利率的差異

原屋融資的利率通常略高於房屋貸款。這是因為原屋融資的風險相對較高，銀行會根據這一點來調整利率。而房屋貸款的利率則依據市場利率和借款人的條件而定，通常會較原屋融資的利率低一些。

簡單來說，房屋貸款是為了購買房屋而向銀行申請的貸款，而原屋融資則是將已有的房屋作為抵押品，再次向銀行申請貸款。

三、原屋融資利率與額度：影響因素解析

原屋融資的利率和額度並非固定不變，會受到多種因素影響：

1. 房屋條件

屋齡： 一般而言，屋齡越新，鑑價金額越高，可貸額度也越高。
地點： 位於交通便利、生活機能完善的地段，房屋價值相對較高。
屋況： 房屋維護狀況良好，可提升鑑價金額，增加貸款額度。

2. 借款人條件

信用評分： 信用評分越高，代表信用狀況良好，越容易獲得較低的利率和較高的額度。
負債比： 負債比越低，代表財務狀況越健康，越容易通過銀行審核。
收入狀況： 穩定的收入來源是銀行評估還款能力的重要依據。

四、原屋融資管道：銀行、融資公司、民間借貸比較

在選擇原屋融資的管道時，我們可以考慮銀行、融資公司和民間借貸這三個主要選項。每一種管道都有其獨特的優點和缺點，需要根據個人需求和條件來做出最合適的選擇。

1. 銀行

銀行的原屋融資具有利率較低和安全性高的優點。由於銀行受到政府的高度監管，其融資產品相對安全可靠，利率也較其他管道低。然而，銀行的審核流程相對嚴格，對借款人的信用狀況、收入水平和房屋條件要求較高。此外，銀行的撥款速度較慢，從申請到資金到位可能需要較長時間。

2. 融資公司

融資公司提供的原屋融資具有審核較寬鬆和撥款速度快的優點。相比銀行，融資公司對借款人的要求較低，審核流程較為簡便，資金到位速度也較快。然而，融資公司的利率通常較高，這意味著借款人的還款壓力可能會較大。

3. 民間借貸

民間借貸的原屋融資具有審核最寬鬆和撥款速度最快的優點。這些機構通常不會對借款人的信用狀況和收入水平進行嚴格審核，資金到位速度極快，甚至可以在24小時內完成撥款。然而，民間借貸的利率極高，風險也較大，借款人需謹慎選擇，避免陷入高利貸的陷阱。

五、原屋融資申請流程：步驟解析

原屋融資的申請流程與房屋貸款類似，主要步驟如下：

1. 提出申請： 準備相關文件，向銀行或融資公司提出申請。
2. 房屋鑑價： 銀行會委託專業鑑價公司評估房屋價值。
3. 審核貸款： 銀行根據房屋鑑價結果和借款人條件進行審核。
4. 簽訂合約： 審核通過後，與銀行簽訂貸款合約。
5. 設定抵押權： 辦理房屋抵押權設定登記。
6. 撥款入帳： 完成所有手續後，銀行將貸款金額撥款至指定帳戶。

六、原屋融資注意事項：謹慎評估，避免風險

原屋融資雖然可以讓您靈活運用房屋價值，但也潛藏著風險，申請前務必謹慎評估：

1. 量力而為： 切勿過度借貸，以免造成沉重的還款負擔。
2. 比較不同方案： 貨比三家，選擇最符合自身需求的方案。
3. 了解合約內容： 仔細閱讀合約條款，避免產生不必要的爭議。
4. 選擇合法管道： 避免向地下錢莊等非法機構借貸，以免陷入高利貸的陷阱。

原屋融資為擁有房屋資產的您提供了一種靈活運用資金的管道，讓您能夠實現更多財務目標。然而，在申請原屋融資前，務必做好功課，充分了解相關資訊，並謹慎評估自身財務狀況，才能在安全的前提下，善用房屋價值，創造更美好的未來。